A adjudicação compulsória extrajudicial permite transferir a propriedade de um imóvel diretamente no Registro de Imóveis quando existe um negócio jurídico de aquisição, como promessa de compra e venda ou cessão, mas a escritura ou outro título definitivo não é outorgado voluntariamente. O procedimento pode evitar uma ação judicial quando os requisitos podem ser comprovados documentalmente.
Ela é especialmente relevante para quem comprou e quitou um imóvel, possui contrato, recibos ou uma cadeia de cessões, mas não consegue concluir a transferência porque o vendedor desapareceu, faleceu, recusa-se a assinar ou simplesmente não toma as providências necessárias.
A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e é regulamentada nacionalmente pelo Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça. Trata-se de uma das ferramentas de advocacia extrajudicial utilizadas para regularizar imóveis sem depender, necessariamente, de um processo judicial.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
É um procedimento realizado perante o Registro de Imóveis que pode resultar no registro da propriedade em favor de quem possui direito contratual à transferência do imóvel, mesmo sem a assinatura voluntária do outro contratante no título definitivo.
Em termos práticos, imagine que uma pessoa comprou um imóvel, cumpriu o pagamento e deveria receber a escritura. Se o vendedor não coopera para concluir a transmissão, a adjudicação compulsória pode substituir essa manifestação necessária e permitir o registro da propriedade quando todos os requisitos forem demonstrados.
A palavra compulsória decorre justamente do fato de a transferência ocorrer apesar da ausência de colaboração voluntária de quem deveria praticar o ato necessário.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?
As duas buscam solucionar a falta de formalização da transferência, mas seguem caminhos diferentes.
Na via judicial, o interessado ajuíza uma ação e o pedido é decidido pelo Poder Judiciário.
Na via extrajudicial, o procedimento é processado diretamente no Registro de Imóveis da situação atual do imóvel, com assistência obrigatória de advogado ou defensor público.
A via extrajudicial não elimina o direito de recorrer ao Judiciário quando necessário. A própria Lei de Registros Públicos preserva expressamente a alternativa judicial.
Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?
O procedimento pode ser utilizado quando existe negócio jurídico que gera obrigação de transferir o imóvel e a transmissão definitiva não é concluída.
O Código Nacional de Normas admite como fundamento, entre outros:
- promessa de compra e venda;
- promessa de permuta;
- cessão de direitos decorrentes desses negócios;
- promessa de cessão;
- sucessões relacionadas aos direitos contratuais.
Em regra, o negócio não deve possuir direito de arrependimento exercitável, ressalvadas situações específicas previstas na regulamentação para parcelamento do solo urbano e incorporação imobiliária.
É necessário que o imóvel esteja quitado?
A comprovação do cumprimento integral da obrigação do adquirente é um dos pontos centrais do procedimento.
A ata notarial deve conter provas do pagamento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação necessária à transferência.
Podem ser relevantes, conforme o caso:
- recibos;
- comprovantes de transferências bancárias;
- mensagens em que o vendedor reconhece a quitação;
- termo formal de quitação;
- documentos fiscais;
- informações declaradas pelas partes;
- outros elementos capazes de reconstruir os pagamentos.
Se ainda existe saldo contratual exigível, é necessário analisar antes se a adjudicação está efetivamente madura para ser requerida.
Contrato particular serve para adjudicação compulsória?
Pode servir, desde que o instrumento demonstre um negócio jurídico compatível com a adjudicação e os demais requisitos estejam presentes.
A legislação não exige que o comprador possua previamente uma escritura pública para pedir justamente a transferência que não conseguiu obter.
O contrato será analisado em conjunto com documentos de pagamento, eventuais cessões, matrícula do imóvel e demais provas.
O contrato precisa estar registrado no Registro de Imóveis?
Não. A Lei de Registros Públicos estabelece que o deferimento da adjudicação compulsória independe do prévio registro da promessa de compra e venda ou da cessão.
Isso é importante porque muitos contratos de compra e venda permaneceram durante anos apenas entre as partes, sem qualquer averbação ou registro na matrícula.
A ausência desse registro prévio não elimina automaticamente a possibilidade de adjudicação.
Contrato de gaveta pode gerar adjudicação compulsória?
Pode haver possibilidade, mas contrato de gaveta é uma expressão ampla.
É necessário verificar quem contratou, quem aparece na matrícula, se houve sucessivas cessões, se o preço foi pago e se toda a cadeia contratual pode ser demonstrada.
Quando existem diversos compradores sucessivos, os instrumentos intermediários assumem grande importância para ligar o atual interessado ao negócio original.
Quem pode pedir adjudicação compulsória?
A regulamentação admite legitimidade não apenas ao adquirente original.
Podem possuir legitimidade, conforme o caso:
- adquirentes;
- transmitentes;
- cedentes;
- cessionários;
- sucessores.
Isso permite atender situações em que o direito contratual passou por cessões ou sucessão hereditária.
O vendedor também pode pedir adjudicação compulsória?
Sim. A Lei de Registros Públicos e a regulamentação do CNJ contemplam legitimidade também do transmitente em situações compatíveis.
Isso pode ser relevante quando o vendedor já cumpriu suas obrigações e necessita concluir formalmente a transmissão, mas o adquirente não pratica os atos necessários para receber o título.
Precisa de advogado?
Sim. A assistência de advogado ou defensor público é obrigatória.
O requerente deve conceder procuração específica para o procedimento.
A atuação envolve análise do contrato, cadeia de cessões, prova da quitação, situação registral, notificações e formulação do requerimento dirigido ao Registro de Imóveis.
Veja o conteúdo específico sobre advogado para adjudicação compulsória.
Onde o procedimento é feito?
A competência é do Registro de Imóveis da situação atual do imóvel.
Mesmo quando a matrícula ainda se encontra em serventia correspondente a uma circunscrição anterior, a regulamentação prevê como tratar essa situação documental.
Isso significa que o procedimento não é simplesmente protocolado em qualquer Registro de Imóveis escolhido pelo comprador.
Precisa de ata notarial?
Sim. A ata notarial é documento necessário ao requerimento extrajudicial.
Ela é lavrada por tabelião de notas e deve reunir informações sobre o imóvel, o negócio jurídico, a cadeia de cessões ou sucessões, a quitação e o inadimplemento da obrigação de transferir.
A ata serve para documentar os fatos relevantes, mas não transfere a propriedade por si só.
O próprio Código Nacional de Normas determina que o tabelião esclareça que a ata não é título de propriedade e será utilizada para instruir o procedimento perante o Registro de Imóveis.
O que precisa constar da ata notarial?
Entre os elementos previstos pelo CNJ estão:
- matrícula ou transcrição e identificação do imóvel;
- ônus e gravames existentes;
- atos e negócios jurídicos que fundamentam a adjudicação;
- histórico de cessões e sucessões;
- identificação das pessoas que figuraram nos contratos;
- provas da quitação ou cumprimento da contraprestação;
- identificação da obrigação que deveria ter sido cumprida pelo requerido;
- prova do inadimplemento;
- valor venal atribuído ao imóvel conforme a legislação local.
A ata também pode incorporar imagens, documentos, gravações, declarações e outros elementos admitidos pela regulamentação.
Quais documentos são necessários?
A documentação concreta varia conforme o caso, mas normalmente envolve o instrumento contratual, ata notarial, matrícula ou documentação registral, provas da quitação, documentos pessoais, cadeia de cessões ou sucessões e procuração específica.
A Lei de Registros Públicos também prevê certidões forenses destinadas a demonstrar a inexistência de litígio envolvendo o contrato objeto da adjudicação.
O conjunto completo está organizado no artigo documentos para adjudicação compulsória extrajudicial.
É necessário notificar o vendedor?
Sim. A notificação é etapa central do procedimento.
Preenchidos os requisitos iniciais, o Registro de Imóveis notificará o requerido para que, no prazo previsto pela regulamentação, possa:
- anuir à transmissão da propriedade; ou
- impugnar o pedido e apresentar suas razões e documentos.
A regulamentação atual do CNJ trabalha com prazo de 15 dias úteis para essa manifestação.
E se o vendedor simplesmente não responder?
O silêncio não encerra necessariamente o procedimento em favor do vendedor.
A notificação contém advertência de que a falta de resposta poderá gerar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento.
Se não houver impugnação e os demais requisitos estiverem presentes, o procedimento segue para qualificação e decisão pelo registrador.
E se o vendedor disser que concorda?
A anuência pode ser apresentada por instrumento particular com firma reconhecida, instrumento público, meio eletrônico idôneo ou diretamente perante o Registro de Imóveis, conforme a regulamentação.
Entretanto, a mera declaração de concordância sem efetiva celebração do título não necessariamente encerra o procedimento. O processo pode continuar para que a transferência seja efetivamente concluída.
O que acontece se o vendedor não quiser passar a escritura?
A recusa é justamente uma das situações em que a adjudicação pode se tornar necessária.
O adquirente deverá demonstrar que cumpriu sua obrigação e que o vendedor deixou de realizar a transmissão devida.
Se houver impugnação, o registrador analisará suas razões dentro do procedimento previsto pelo CNJ.
Veja os cenários específicos em vendedor não quer passar a escritura.
O que acontece se o vendedor não for encontrado?
A regulamentação prevê mecanismos de notificação mesmo quando o endereço é incerto ou desconhecido.
Antes do edital, o requerente deve demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização.
Se as tentativas forem infrutíferas e os requisitos estiverem demonstrados, a notificação poderá ocorrer por edital.
Como funciona a notificação por edital?
Quando admitida, a regulamentação prevê publicação do edital em duas oportunidades, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, às expensas do requerente.
O edital reproduz as informações essenciais da notificação.
O mecanismo é destinado a permitir o prosseguimento quando a pessoa que deveria outorgar o título não pode ser localizada pelos meios ordinários.
E se o vendedor faleceu antes de passar a escritura?
O falecimento não impede automaticamente a adjudicação extrajudicial.
O Código Nacional de Normas prevê que, se o requerido tiver falecido, seus herdeiros legais podem ser notificados quando estiverem comprovados o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
Se houver inventário em andamento, basta a notificação do inventariante, conforme a regulamentação nacional.
Veja o guia específico sobre vendedor que faleceu antes de passar a escritura.
É obrigatório abrir inventário apenas para transferir o imóvel vendido?
Não se deve partir automaticamente dessa conclusão.
A regulamentação da adjudicação prevê mecanismo próprio para notificação dos herdeiros ou do inventariante quando o transmitente faleceu.
A solução concreta depende da documentação, da existência ou não de inventário e da cadeia de titularidade.
O que acontece se houver impugnação?
O requerido pode impugnar o pedido por escrito.
O requerente é então chamado a se manifestar e o registrador decide sobre a impugnação. A regulamentação prevê inclusive possibilidade de conciliação ou mediação quando o oficial considerar viável.
Existem regras específicas para recurso e para encaminhamento da discussão da impugnação ao juízo competente quando necessário.
Portanto, uma manifestação contrária não transforma automaticamente toda adjudicação em ação judicial desde o início.
O Registro de Imóveis pode negar o pedido?
Sim. O procedimento não é automático.
O oficial realizará qualificação registral e poderá formular exigências, deferir ou rejeitar fundamentadamente o pedido.
A qualificação será negativa se forem identificadas situações como ilicitude, fraude à lei ou simulação.
Quando houver exigência ou rejeição, existem mecanismos registrais próprios para questionamento da decisão.
Precisa comprovar regularidade fiscal do vendedor?
Não como condição para deferimento e registro da adjudicação.
A Lei de Registros Públicos e o Código Nacional de Normas estabelecem expressamente que não é necessária a comprovação da regularidade fiscal do transmitente para esse fim.
Isso evita que dívidas fiscais pessoais do vendedor, por si sós, impeçam a regularização contratual do comprador.
Existência de hipoteca, penhora ou gravame impede a adjudicação?
A matrícula precisa ser analisada individualmente.
O Código Nacional de Normas estabelece que direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos voluntários de disposição da propriedade não impedem a adjudicação compulsória.
Entretanto, isso não significa que todo gravame seja cancelado automaticamente pela adjudicação.
A natureza do ônus e seus efeitos precisam ser avaliados antes do protocolo.
E se houver indisponibilidade do imóvel?
A indisponibilidade não impede a abertura do procedimento, mas pode impedir seu deferimento final.
A regulamentação estabelece que o pedido será indeferido se a indisponibilidade não tiver sido cancelada até o momento da decisão final do oficial de Registro de Imóveis.
Condomínio atrasado impede adjudicação de apartamento?
O Código Nacional de Normas estabelece que, para unidades autônomas em condomínio edilício, não é necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns como condição do procedimento.
Isso não significa que eventuais dívidas condominiais desapareçam. A responsabilidade por elas é questão distinta da possibilidade de processar a adjudicação.
É necessário pagar ITBI?
A transferência decorrente da adjudicação exige atenção ao imposto de transmissão.
No procedimento regulamentado pelo CNJ, o pagamento do imposto é comprovado antes da lavratura do registro, após notificação do oficial para essa finalidade.
A regulamentação estabelece prazo de cinco dias úteis a partir dessa notificação, admitindo sobrestamento quando houver justo impedimento.
A forma de cálculo, base de cálculo e eventuais discussões tributárias dependem da legislação do município competente.
Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?
Não existe um preço nacional único.
Os custos podem envolver:
- honorários advocatícios;
- ata notarial;
- certidões;
- notificações;
- editais, quando necessários;
- emolumentos do Registro de Imóveis;
- ITBI;
- documentos complementares;
- eventuais providências para corrigir a matrícula.
Até que cada estado ou o Distrito Federal tenha legislação específica de emolumentos para o procedimento, o Código Nacional de Normas possui regra subsidiária relacionada à cobrança utilizada na usucapião extrajudicial.
Veja a composição detalhada no artigo quanto custa adjudicação compulsória extrajudicial.
Quanto tempo demora?
Não existe prazo total único aplicável a todos os casos.
A duração depende de fatores como:
- qualidade dos contratos;
- prova da quitação;
- quantidade de cessões;
- localização do vendedor;
- necessidade de edital;
- falecimento de partes;
- impugnação;
- ônus na matrícula;
- exigências registrais;
- pagamento do ITBI.
A regulamentação possui prazos para determinadas etapas internas, mas isso não significa que todo procedimento termine em quantidade fixa de dias.
Veja os entraves mais comuns em quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial.
Como fazer adjudicação compulsória extrajudicial?
Em linhas gerais, o procedimento envolve:
- analisar contrato e matrícula;
- reunir a cadeia de cessões ou sucessões, se houver;
- comprovar a quitação;
- contratar advogado ou buscar defensor público;
- preparar a ata notarial;
- formular o requerimento;
- protocolar no Registro de Imóveis competente;
- promover a notificação do requerido;
- responder a eventuais impugnações ou exigências;
- comprovar o imposto quando solicitado;
- obter o deferimento e registro da propriedade.
O fluxo completo está em como fazer adjudicação compulsória extrajudicial.
É possível protocolar eletronicamente?
Sim. O Código Nacional de Normas admite apresentação diretamente ao Registro de Imóveis ou por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, o Serp.
A regulamentação também permite, a pedido do requerente, que o tabelião de notas encaminhe ao Registro de Imóveis o requerimento, a ata notarial e outros documentos, preferencialmente pelo sistema eletrônico.
Adjudicação compulsória é igual a usucapião?
Não. Os fundamentos jurídicos são diferentes.
Na adjudicação compulsória, existe um negócio jurídico que gera direito à transferência: alguém comprou, recebeu cessão ou possui outra relação contratual compatível e busca fazer cumprir a obrigação de transmitir.
Na usucapião, a aquisição decorre do exercício da posse durante o período e nas condições previstas para determinada modalidade.
Por isso, um comprador com contrato quitado pode ter caminho muito mais diretamente relacionado à adjudicação do que à usucapião.
Veja a comparação em adjudicação compulsória ou usucapião.
Imóvel sem escritura deve sempre usar adjudicação compulsória?
Não.
A expressão imóvel sem escritura pode representar diversas situações:
- contrato de compra e venda quitado;
- posse sem contrato;
- herança ainda não inventariada;
- escritura existente, mas não registrada;
- cadeia de contratos de gaveta;
- lote sem matrícula individual;
- problemas de parcelamento ou construção.
Cada causa de irregularidade exige diagnóstico próprio.
Veja as alternativas no guia de regularização de imóveis.
E se já existir escritura, mas ela nunca foi registrada?
Nesse caso, a adjudicação pode ser desnecessária.
Se existe título definitivo válido e apto ao registro, a primeira providência é verificar por que ele ainda não ingressou na matrícula.
O problema pode ser registral e não a falta de manifestação do vendedor.
E se o comprador ainda não terminou de pagar?
A adjudicação compulsória exige análise do adimplemento da contraprestação.
Quando ainda existem parcelas vencidas ou a vencer, pode não estar configurado o direito à transferência nos termos pretendidos.
Também deve ser analisado se há possibilidade de consignação, quitação antecipada ou outra providência contratual.
E se não houver recibos de todas as parcelas?
A ausência de um recibo isolado não significa necessariamente impossibilidade, mas a quitação precisa ser demonstrada por elementos confiáveis.
O Código Nacional de Normas admite que a ata examine diferentes provas, incluindo operações bancárias, mensagens, declarações e outros documentos.
Quanto mais antiga a compra, mais importante é organizar cronologicamente todos os elementos disponíveis.
E se o vendedor for uma empresa que fechou?
A situação da pessoa jurídica precisa ser investigada.
A regulamentação prevê mecanismos de notificação de pessoa jurídica extinta, inclusive direcionamento ao liquidante ou último administrador conhecido e, quando essas pessoas não puderem ser localizadas, utilização do edital nas hipóteses cabíveis.
Isso evita tratar automaticamente a extinção empresarial como impossibilidade absoluta do procedimento.
É possível adjudicar imóvel de empresa falida?
O Código Nacional de Normas contempla hipótese específica para bem da massa falida quando o ato ou negócio jurídico que fundamenta a adjudicação é anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as regras da legislação falimentar.
A regulamentação prevê tratamento semelhante para recuperação judicial.
Esses casos exigem análise técnica cuidadosa antes do protocolo.
Processo judicial já iniciado impede a via extrajudicial?
Não em qualquer situação.
O Código Nacional de Normas permite a via extrajudicial quando o processo judicial de adjudicação compulsória estiver suspenso por pelo menos 90 dias úteis.
Essa situação deve ser comprovada no requerimento.
Quando procurar orientação profissional
A análise jurídica deve ocorrer antes da ata notarial e das notificações.
É especialmente importante quando há contratos antigos, sucessivas cessões, vendedor falecido, empresa extinta, pagamento em dinheiro sem recibos completos, imóvel financiado anteriormente, matrícula com gravames ou divergência entre a descrição contratual e registral.
O advogado também precisa verificar se a adjudicação é realmente a solução correta. Em determinados casos, registrar uma escritura já existente, realizar inventário, retificação ou utilizar usucapião pode ser mais adequado.
Um diagnóstico correto evita iniciar um procedimento custoso com fundamento jurídico incompatível com o problema do imóvel.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória extrajudicial
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
É o procedimento realizado no Registro de Imóveis para obter a transferência da propriedade quando existe direito contratual à transmissão, mas o título definitivo não é voluntariamente outorgado.
Precisa entrar com processo judicial?
Não necessariamente. A Lei de Registros Públicos permite o procedimento diretamente no Registro de Imóveis quando seus requisitos são preenchidos.
Precisa de advogado?
Sim. O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público com procuração específica.
O contrato precisa estar registrado?
Não. O deferimento independe do prévio registro da promessa de compra e venda ou da cessão.
Precisa ter quitado o imóvel?
A comprovação do pagamento integral ou do cumprimento da contraprestação necessária à transferência é elemento central do procedimento.
Precisa de ata notarial?
Sim. A ata notarial é documento necessário para instruir a adjudicação compulsória extrajudicial.
E se o vendedor não for encontrado?
Depois de demonstrado o esgotamento dos meios ordinários de localização, pode ser admitida notificação por edital conforme as regras do CNJ.
E se o vendedor morreu?
A regulamentação permite, conforme o caso, notificar os herdeiros ou o inventariante.
O vendedor pode se opor?
Sim. Ele pode apresentar impugnação no prazo regulamentar, que será analisada dentro do procedimento.
Adjudicação compulsória paga ITBI?
O imposto de transmissão deve ser analisado e, no procedimento regulamentado pelo CNJ, sua comprovação ocorre antes da lavratura do registro.
Quanto tempo demora?
Não existe prazo total único. Documentação, notificações, impugnações, gravames e exigências registrais influenciam a duração.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não. A adjudicação decorre de obrigação contratual de transferir o imóvel, enquanto a usucapião decorre de posse qualificada durante o período legal.
Contrato de gaveta pode ser usado?
Pode haver possibilidade quando a cadeia contratual, quitação e direito à transferência podem ser comprovados.
O vendedor precisa estar com os impostos pessoais em dia?
A regularidade fiscal do transmitente não é condição para deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial.
