O Ministério da Justiça propõe que, a partir de 1º de julho de 2028, os tabeliães sejam autorizados a autenticar transações imobiliárias em todo o território nacional, e não apenas na província ou cidade onde seu cartório está localizado. Essa proposta consta da minuta de alteração do Decreto nº 104/2025, que detalha algumas disposições e medidas de implementação da Lei de Autenticação Notarial.
Báo Thanh niên•06/09/2026
As fronteiras de dados devem ser eliminadas.
De acordo com a Lei nº 04/2026, os notários só podem autenticar transações imobiliárias na província ou cidade onde se situa o seu cartório, exceto em casos específicos.
A lei também exige que o Governo desenvolva um roteiro para implementar a autoridade de autenticação de imóveis em âmbito nacional, após a entrada em funcionamento do banco de dados de autenticação e a publicação dos bancos de dados relacionados.
Portanto, para fornecer regulamentações detalhadas, a minuta do documento propõe que os notários dos cartórios sejam autorizados a autenticar todas as transações imobiliárias em âmbito nacional a partir de 1º de julho de 2028 (em vez de estarem limitados a limites administrativos, como ocorre atualmente).
Ao explicar o momento da ampliação do escopo da autenticação notarial, o órgão responsável afirmou que o banco de dados sobre habitação e mercado imobiliário já foi oficialmente publicado e está em funcionamento.
A proposta de que a autenticação notarial de terrenos e imóveis deixe de depender de limites administrativos facilitará o exercício dos direitos da população.
FOTO: DINH SON
Apoiando essa direção de reforma, o advogado Hoang Ha (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) afirmou que a Lei que altera e complementa diversos artigos da Lei Notarial, aprovada pela Assembleia Nacional em 23 de abril de 2026, atribuiu ao Governo a responsabilidade de regulamentar o cronograma para a implementação da autenticação de imóveis, independentemente das fronteiras administrativas, sob a condição de que os bancos de dados estejam totalmente operacionais e sincronizados.
No entanto, para eliminar as fronteiras geográficas dos cartórios, primeiro precisamos eliminar as fronteiras geográficas dos dados. Ele apresentou um cenário: uma pessoa que mora na Cidade de Ho Chi Minh quer vender sua casa em Nghe An . Por que ela teria que voltar a Nghe An ou procurar um cartório em Nghe An para assinar o contrato, quando as informações sobre a casa, o proprietário, a situação da hipoteca, as restrições e o histórico de transações podem, em princípio, ser digitalizadas e acessadas no sistema?
A questão mais importante em um contrato de compra e venda de imóveis não é se o cartório está localizado em Hanói , Cidade de Ho Chi Minh ou Nghe An, mas sim se o tabelião compreendeu de forma completa e precisa a situação jurídica do imóvel no momento da assinatura.
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Uma casa pode ter um certificado de propriedade totalmente autêntico, mas o proprietário pode tê-la hipotecado. Um terreno pode não estar hipotecado, mas estar sujeito a uma ordem judicial de restrição. Um documento pode parecer normal à primeira vista, mas as informações no sistema podem não corresponder. Um ativo pode até ser usado em múltiplas transações em um curto período de tempo e em locais diferentes.
Quando a autenticação de transações imobiliárias era limitada a uma única província, os tabeliães lidavam principalmente com imóveis localizados dentro de sua jurisdição. No entanto, com a remoção dessa limitação, um tabelião na Cidade de Ho Chi Minh pode autenticar transações imobiliárias em Hanói, Nghe An ou qualquer outra localidade. Isso exige um sistema de dados nacional unificado, abrangente e atualizado, tornando-o particularmente crucial.
“A autenticação notarial não é simplesmente um local onde as partes assinam e autenticam documentos. Os notários são responsáveis por verificar a autenticidade e a legalidade das transações e por contribuir para a prevenção de litígios. Portanto, quando a Assembleia Nacional aprovou a emenda à Lei Notarial, a razão para não remover imediatamente as fronteiras geográficas para o setor imobiliário foi explicada pelo fato de que o banco de dados notarial e os bancos de dados relacionados ainda não estavam conectados e compartilhados de forma síncrona em todo o país”, disse o Sr. Hoang Ha.
Um relatório do Ministério da Justiça também indica que o sistema nacional de informações e banco de dados de terras deverá estar praticamente concluído até o final de 2027. A previsão é de que o banco de dados centralizado de cartórios esteja operacional também em 2027. Após essa etapa, será necessário tempo para a integração com os sistemas de dados populacionais, fundiários, habitacionais, tributários e outros relacionados. Portanto, segundo especialistas, eliminar as barreiras geográficas dos serviços notariais exige, antes de tudo, a eliminação das barreiras geográficas dos dados.
Segundo especialistas, a condição para abolir os limites notariais não deve se basear unicamente na conclusão do banco de dados. Ter um banco de dados é uma coisa; saber se os dados são suficientes, precisos, limpos e atualizados em tempo hábil é outra. Em transações imobiliárias, um atraso de alguns segundos ou horas na atualização dos dados pode deixar de ser um pequeno erro técnico. Pode determinar o destino de um imóvel avaliado em dezenas ou centenas de bilhões de dongs.
Existe um mecanismo para determinar a responsabilidade.
Segundo o advogado Hoang Ha, isso levanta uma questão jurídica muito importante. Se o tabelião verificou o sistema completamente de acordo com as normas, e o sistema indica que o imóvel está em ordem, mas posteriormente descobre que os dados não foram atualizados, quem é o responsável? O tabelião, a entidade que regulamenta o serviço notarial, a agência de gestão de dados ou, em última instância, o comprador — quem ainda arca com o risco?
Portanto, ele argumentou que essa questão deve ser resolvida antes de expandir a autenticação notarial para áreas não geográficas. Quando o Estado exige que cidadãos e tabeliães confiem em dados oficiais, também deve haver um mecanismo para determinar a responsabilidade caso esses dados estejam incorretos, incompletos ou atualizados tardiamente.
Cada transação também deve ser rastreada. Posteriormente, se surgir uma disputa, é necessário determinar quais informações o tabelião verificou no momento exato da assinatura do contrato e quais resultados o sistema retornou. O rastreamento dessas informações não serve apenas para monitorar os tabeliães; serve também para proteger tanto o tabelião quanto o público.
É necessário definir claramente as responsabilidades caso ocorram erros.
FOTO: DINH SON
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O chefe de um cartório na cidade de Ho Chi Minh também afirmou que a proposta surge em um momento oportuno, coincidindo com a minuta de emenda à Lei de Terras, que exige o reconhecimento ou a certificação de firma para certas transações de direitos de uso da terra, enquanto a lei atual não inclui mais essa exigência como condição para o exercício do direito. Se essa proposta for aprovada, seu impacto na profissão notarial será significativo.
Nesse caso, os notários poderiam atuar em uma área geográfica mais ampla, mas, ao mesmo tempo, enfrentariam a possibilidade de uma redução significativa nas transações das quais as pessoas dependem há muito tempo devido a exigências legais . Em outras palavras, abolir as fronteiras geográficas reduziria as vantagens da localização geográfica, enquanto abolir a obrigatoriedade da autenticação notarial poderia reduzir as vantagens criadas pela própria lei.
Se ambas as mudanças ocorrerem simultaneamente, a profissão notarial entrará em uma nova fase. As pessoas podem não mais ir aos cartórios simplesmente por “exigências legais”, mas optarão pela autenticação notarial porque sentem a necessidade de uma das partes verificar a situação jurídica de bens, identificar riscos, garantir a segurança de contratos e criar provas confiáveis caso surjam litígios posteriormente.
Nesse caso, o valor de um tabelião não residiria mais primordialmente em seu selo ou área geográfica de atuação, mas na qualidade de sua avaliação jurídica e em sua capacidade de prevenir riscos nas transações.
Fonte: https://thanhnien.vn/cong-chung-nha-dat-se-khong-con-phu-thuoc-dia-gioi-hanh-chinh-185260906144738929.htm
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Fonte: Vietnam.vn
