Para fazer usucapião extrajudicial é necessário primeiro confirmar que a posse atende aos requisitos de alguma modalidade de usucapião, reunir provas, obter a documentação técnica do imóvel, lavrar ata notarial e apresentar o pedido, por advogado ou defensor público, ao Registro de Imóveis competente. O procedimento termina com o registro da aquisição da propriedade quando o oficial considera demonstrados os requisitos legais.
A ordem das etapas é importante. Começar diretamente pela planta ou pela ata notarial sem analisar a origem da posse pode gerar despesas desnecessárias caso se descubra depois que adjudicação compulsória, registro de escritura, inventário, retificação ou outro procedimento seria mais adequado.
Passo 1: verificar se usucapião é realmente o procedimento correto
O primeiro passo não é ir ao cartório. É identificar juridicamente qual é o problema do imóvel.
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade baseada na posse e no preenchimento dos requisitos da modalidade aplicável. Ela não deve ser utilizada automaticamente para qualquer imóvel sem escritura.
Se existe contrato de compra e venda quitado, pode ser necessário analisar adjudicação compulsória. Se há escritura que nunca foi registrada, talvez seja suficiente levá-la ao Registro de Imóveis. Se existe erro de metragem, pode haver hipótese de retificação.
Antes de iniciar despesas, consulte também o guia de regularização de imóveis.
Passo 2: identificar a modalidade de usucapião
Existem diferentes modalidades de usucapião e cada uma possui requisitos próprios.
O enquadramento pode depender de fatores como:
- tempo de posse;
- existência de justo título;
- boa-fé;
- uso do imóvel para moradia;
- realização de obras ou serviços produtivos;
- tamanho do imóvel;
- natureza urbana ou rural;
- forma como a posse começou.
O requerimento apresentado ao Registro de Imóveis deve indicar a modalidade pretendida. Por isso, o enquadramento precisa ser definido antes do protocolo.
Para uma visão geral dos requisitos, consulte usucapião extrajudicial.
Passo 3: analisar a origem da posse
É necessário compreender como o requerente entrou no imóvel.
A posse pode ter começado por compra informal, cessão, sucessão possessória, ocupação ou outra situação jurídica. Essa origem influencia tanto a modalidade de usucapião quanto os documentos que serão utilizados como prova.
Contratos antigos, recibos e cessões devem ser preservados. Mesmo um documento que não seja suficiente para transferir a propriedade pode ser relevante para reconstruir o histórico possessório.
Passo 4: calcular o tempo de posse
Depois de identificar a origem, deve ser construída uma linha do tempo da posse.
Não basta informar verbalmente que a família ocupa o imóvel há muitos anos. O ideal é reunir documentos de diferentes períodos capazes de demonstrar continuidade.
Em determinadas situações, é possível considerar a posse de antecessores para completar o período necessário, desde que exista continuidade juridicamente aproveitável.
Contratos, contas, documentos fiscais, correspondências, fotografias e outros registros podem ajudar a demonstrar essa sequência.
Passo 5: obter matrícula ou pesquisa registral
A situação registral do imóvel deve ser investigada antes da produção da documentação final.
A matrícula ou transcrição permite identificar:
- quem aparece formalmente como proprietário;
- descrição da área;
- medidas e confrontações;
- ônus e gravames;
- registros anteriores;
- eventuais divergências em relação ao imóvel ocupado.
Mesmo quando o possuidor acredita que a área não possui matrícula, é recomendável realizar pesquisa registral. Ela pode integrar uma área maior ou constar de transcrição antiga.
Passo 6: verificar se o imóvel é particular
Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Por isso, qualquer indício de que a área pertença à União, estado, município ou outra pessoa jurídica de direito público deve ser analisado antes de avançar.
Durante o procedimento extrajudicial, os entes públicos também serão cientificados conforme as regras aplicáveis.
Passo 7: contratar advogado ou buscar Defensoria Pública
A representação por advogado ou defensor público é obrigatória na usucapião extrajudicial.
O profissional prepara o requerimento, define a modalidade, organiza as provas, acompanha a documentação técnica e responde às exigências registrais.
Idealmente, a contratação ocorre antes da planta e da ata notarial para que esses documentos sejam produzidos de forma compatível com a tese jurídica que será apresentada.
Passo 8: contratar profissional para planta e memorial
O imóvel precisa ser identificado tecnicamente.
Profissional legalmente habilitado realiza o levantamento necessário para elaborar planta e memorial descritivo, com o correspondente documento de responsabilidade técnica.
O trabalho deve representar a área efetivamente objeto da posse e identificar adequadamente os confrontantes.
Diferenças entre a planta produzida, a ocupação física e a matrícula podem resultar em exigências posteriores.
Passo 9: identificar os confrontantes
Confrontantes são os imóveis ou áreas que fazem divisa com o imóvel pretendido.
A identificação precisa ser tecnicamente e registralmente correta, pois titulares de direitos sobre áreas confrontantes podem participar das etapas de anuência ou notificação previstas no procedimento.
Quando possível, obter informações corretas de contato e esclarecer antecipadamente as divisas ajuda a evitar conflitos posteriores.
Passo 10: reunir as provas da posse
Depois da análise jurídica e técnica, é necessário organizar os documentos que demonstram o histórico possessório.
Podem ser úteis:
- contratos particulares;
- cessões de posse;
- recibos;
- IPTU ou ITR;
- contas de consumo;
- correspondências antigas;
- fotografias;
- documentos de reformas e construções;
- cadastros administrativos;
- documentos de antigos possuidores.
O objetivo é formar um conjunto coerente, e não apenas acumular documentos sem relação temporal com a posse alegada.
Passo 11: fazer a ata notarial
A ata notarial é lavrada pelo tabelião de notas e integra a documentação do pedido extrajudicial.
O tabelião documenta fatos e elementos relacionados à posse com base nas informações e provas apresentadas e nas diligências que considerar pertinentes.
A ata pode mencionar documentos, declarações, imagens e outros elementos capazes de auxiliar na demonstração da situação possessória.
Ela não concede a propriedade. Veja sua função específica em ata notarial para usucapião.
Passo 12: reunir certidões e documentos pessoais
O pedido também deve ser acompanhado pelas certidões e documentos exigidos pela Lei de Registros Públicos, pelo Código Nacional de Normas e pelas normas locais aplicáveis.
Documentos pessoais precisam estar coerentes quanto a nome, CPF, estado civil e qualificação.
Certidões devem ser obtidas de acordo com o caso e dentro do período de validade utilizado pelo serviço registral.
Passo 13: preparar o requerimento de usucapião
O advogado reúne os fatos e documentos em requerimento dirigido ao oficial do Registro de Imóveis.
O pedido deve permitir compreender claramente:
- quem requer a propriedade;
- qual imóvel está sendo usucapido;
- qual modalidade de usucapião é invocada;
- quando e como começou a posse;
- se há soma de posse de antecessores;
- quais documentos demonstram os requisitos;
- quem são os titulares registrais e confrontantes conhecidos;
- qual providência registral se pretende.
Um requerimento coerente facilita a análise conjunta das provas.
Passo 14: protocolar no Registro de Imóveis competente
O requerimento é apresentado ao Registro de Imóveis da circunscrição competente segundo a localização do imóvel.
O protocolo dá início formal à análise registral. O oficial examinará requerimento, ata, planta, memorial, certidões e demais provas.
A partir desse momento podem surgir exigências para complementar ou corrigir a documentação.
Passo 15: cumprir as notificações necessárias
O procedimento possui mecanismos de notificação de titulares de direitos registrados e outros interessados quando não houver anuência previamente formalizada nas hipóteses previstas em lei.
A ausência de assinatura inicial não significa automaticamente oposição.
As notificações servem para assegurar que pessoas juridicamente interessadas tenham oportunidade de se manifestar.
Passo 16: cientificar os entes públicos
Os entes públicos competentes são cientificados durante o procedimento.
Essa etapa é relevante especialmente para afastar dúvida sobre eventual natureza pública da área, já que imóvel público não pode ser adquirido por usucapião.
A manifestação apresentada por ente público deverá ser analisada pelo registrador.
Passo 17: publicar edital
O procedimento contempla publicação de edital para ciência de terceiros eventualmente interessados, conforme a Lei de Registros Públicos e a regulamentação aplicável.
O edital amplia a publicidade do pedido para além das pessoas diretamente identificadas nos registros.
Essa é uma etapa formal e não deve ser ignorada com a finalidade de acelerar a conclusão.
Passo 18: responder às exigências do Registro de Imóveis
É comum que o oficial solicite complementações ou correções.
Uma nota de exigência pode tratar de documento pessoal, certidão, descrição técnica, confrontante, prova da posse ou questão jurídica relacionada à modalidade escolhida.
A exigência não equivale automaticamente ao indeferimento. O advogado deve analisar cada item e providenciar a resposta adequada.
Passo 19: lidar com eventual impugnação
Se algum interessado apresentar oposição, ela será analisada de acordo com as regras do procedimento.
Dependendo da situação, podem ser utilizados mecanismos de conciliação ou mediação. Persistindo impugnação justificada incompatível com o reconhecimento administrativo, a questão pode precisar seguir pela via judicial.
Isso não significa que qualquer manifestação informal determine automaticamente o encerramento do procedimento.
Passo 20: aguardar a qualificação final
Depois de concluídas as notificações, edital, manifestações e exigências, o Registro de Imóveis analisa se os requisitos foram suficientemente demonstrados.
A decisão não se baseia em um único documento. O oficial considera o conjunto formado por ata, provas possessórias, documentação técnica, registros e manifestações dos interessados.
Passo 21: registrar a aquisição da propriedade
Se o pedido for deferido, a aquisição por usucapião é registrada.
Dependendo da situação, o ato pode ocorrer em matrícula já existente ou exigir abertura de nova matrícula para a área reconhecida.
É esse registro que materializa no fólio real o reconhecimento extrajudicial da propriedade.
Usucapião extrajudicial paga ITBI?
A regulamentação nacional determina que o Registro de Imóveis não exija ITBI para o registro da usucapião, considerando sua natureza de aquisição originária.
Isso não torna o procedimento gratuito. Continuam podendo existir honorários, ata notarial, levantamento técnico, certidões, notificações, editais e emolumentos registrais.
Quanto tempo demora todo esse passo a passo?
Não existe prazo nacional único.
Um caso bem documentado, sem conflito e com área corretamente identificada tende a possuir menos obstáculos. Em sentido contrário, titular registral falecido, confrontantes desconhecidos, erros de planta ou impugnações podem aumentar significativamente o tempo.
É possível fazer usucapião de imóvel sem escritura?
Sim, desde que a situação preencha os requisitos da modalidade de usucapião escolhida.
Entretanto, ausência de escritura não é suficiente por si só. É necessário verificar se existe outra forma mais direta de regularização e se a posse possui as características legalmente exigidas.
Veja as diferenças em usucapião de imóvel sem escritura.
Quando procurar orientação profissional
A análise jurídica deve ocorrer antes da produção da planta e da ata notarial, especialmente quando existem contratos antigos, proprietário registral falecido, área divergente, confrontantes desconhecidos, posse compartilhada ou dúvida sobre a modalidade correta.
Também é importante buscar orientação quando já existe oposição de terceiro, processo relacionado ao imóvel ou suspeita de que a área possa ser pública.
Cada imóvel possui uma cadeia possessória e registral própria. Um roteiro geral deve sempre ser adaptado ao caso concreto.
Perguntas frequentes sobre como fazer usucapião extrajudicial
Qual é o primeiro passo da usucapião extrajudicial?
Confirmar se a usucapião é realmente o procedimento adequado e qual modalidade corresponde à posse existente.
Precisa de advogado?
Sim. O pedido extrajudicial deve ser apresentado com representação por advogado ou defensor público.
Onde a usucapião extrajudicial é protocolada?
No Registro de Imóveis competente conforme a localização do imóvel.
Precisa fazer ata notarial?
Sim. A ata notarial integra a documentação prevista para instrução do pedido extrajudicial.
Precisa de planta e memorial?
Em regra, são necessários documentos técnicos capazes de identificar precisamente a área, elaborados por profissional habilitado.
Os vizinhos precisam concordar?
O procedimento prevê anuências e notificações de confrontantes e outros titulares conforme cada situação.
O proprietário registrado precisa ser localizado?
O procedimento prevê sua participação ou notificação conforme as regras aplicáveis, inclusive mecanismos para determinadas hipóteses de não localização.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. Bens públicos não são passíveis de aquisição por usucapião.
Se houver impugnação a usucapião acaba?
Não necessariamente. A impugnação é analisada e pode haver tratamento da controvérsia; oposição justificada persistente pode levar a questão à via judicial.
Se o Registro de Imóveis negar ainda posso entrar na Justiça?
Sim. A rejeição do pedido extrajudicial não impede a utilização da ação judicial de usucapião.
Depois que o pedido é aprovado preciso registrar novamente?
O próprio reconhecimento extrajudicial culmina no registro da aquisição ou na abertura da matrícula correspondente.
Usucapião extrajudicial paga ITBI?
O Registro de Imóveis não exige ITBI para o registro da usucapião, em razão da natureza originária da aquisição.
