É possível adquirir um apartamento por usucapião quando a posse da unidade é exercida pelo período e nas condições exigidas por alguma modalidade legal. A existência de condomínio não impede o reconhecimento, mas torna especialmente importante analisar a matrícula da unidade, a instituição do condomínio, a incorporação imobiliária e a forma como o possuidor entrou no apartamento.
Na via extrajudicial, o pedido é apresentado ao Registro de Imóveis por advogado ou defensor público e deve ser acompanhado das provas da posse, ata notarial e demais documentos exigidos para identificar juridicamente a unidade.
Apartamento pode ser adquirido por usucapião?
Sim. Uma unidade autônoma integrante de condomínio edilício pode ser objeto de usucapião quando estiverem preenchidos os requisitos da modalidade escolhida.
O procedimento pode ocorrer judicialmente ou diretamente perante o Registro de Imóveis quando o caso é compatível com a via extrajudicial.
As regras gerais estão explicadas no guia de usucapião extrajudicial.
O condomínio impede a usucapião?
Não. O fato de o imóvel estar inserido em condomínio edilício não exclui a possibilidade de aquisição pela posse.
É necessário, porém, individualizar corretamente a unidade e compreender sua relação com a fração ideal do terreno e com as áreas comuns.
O possuidor de um apartamento não adquire por usucapião corredores, elevadores ou outras áreas comuns de maneira independente da estrutura jurídica da unidade. A propriedade condominial possui composição própria que deve ser respeitada pelo registro.
Precisa existir matrícula individual do apartamento?
A existência de matrícula individual facilita a identificação da unidade, mas a regulamentação do CNJ também disciplina situações em que a estrutura condominial ainda não está completamente regularizada.
Quando existe unidade autônoma em condomínio edilício objeto de incorporação, mas o condomínio ainda não foi instituído ou a construção não foi devidamente averbada, a regulamentação prevê solução registral específica, podendo a matrícula ser aberta para a respectiva fração ideal com referência à unidade correspondente.
Por isso, ausência de matrícula individual não significa automaticamente impossibilidade de usucapião.
E se o prédio inteiro estiver irregular?
A irregularidade do edifício precisa ser separada da situação possessória da unidade.
Pode haver incorporação registrada sem instituição definitiva do condomínio, construção não averbada ou empreendimento com outras pendências registrais e urbanísticas.
A usucapião pode resolver a questão da aquisição da propriedade pelo possuidor, mas não deve ser apresentada como mecanismo automático para eliminar todas as irregularidades do prédio.
Antes do pedido, é importante analisar o histórico registral do empreendimento.
Quanto tempo de posse é necessário?
Não existe prazo exclusivo para apartamentos.
O período depende da modalidade de usucapião aplicável. Usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana e outras hipóteses possuem prazos e requisitos diferentes.
Além do tempo, podem ser relevantes elementos como justo título, boa-fé, utilização do imóvel para moradia e existência ou não de outro imóvel em nome do requerente.
Veja os requisitos da usucapião extraordinária extrajudicial.
A usucapião especial urbana pode ser usada para apartamento?
Pode, quando os requisitos constitucionais e legais dessa modalidade estiverem presentes.
Entre os elementos previstos estão área urbana dentro do limite legal, posse ininterrupta e sem oposição pelo período exigido, utilização para moradia própria ou familiar e inexistência de outro imóvel urbano ou rural em nome do possuidor.
A análise da área deve considerar juridicamente a unidade autônoma e a configuração do condomínio.
Contrato de gaveta de apartamento pode levar à usucapião?
Pode servir como prova da origem da posse, mas não significa que usucapião seja necessariamente o melhor procedimento.
Se existe compra e venda quitada e obrigação de transferir a propriedade, pode haver hipótese de adjudicação compulsória.
Antes de produzir ata notarial e demais documentos da usucapião, o contrato deve ser analisado para verificar se existe caminho registral mais direto.
E se o apartamento estiver no nome de uma construtora que fechou?
Essa situação exige análise documental.
Se o comprador possui contrato, comprovantes de quitação e documentos da aquisição, adjudicação compulsória pode ser uma alternativa dependendo das circunstâncias.
Se a cadeia contratual não permite obter diretamente a transferência e existe posse suficientemente prolongada e qualificada, a usucapião pode ser analisada.
A inexistência atual da construtora não transforma automaticamente o caso em usucapião.
E se o proprietário registrado já morreu?
O falecimento não impede por si só o procedimento.
Os sucessores ou demais interessados deverão ser identificados ou notificados conforme as regras aplicáveis.
Se a origem da posse foi uma compra realizada diretamente com o falecido, também é importante avaliar se a regularização pode ocorrer por adjudicação ou por providências relacionadas ao inventário.
É possível usucapião entre familiares?
Pode existir, mas a origem da ocupação precisa ser cuidadosamente analisada.
Permissão para morar gratuitamente em apartamento de familiar, comodato ou mera tolerância não deve ser confundida automaticamente com posse apta à usucapião.
É necessário demonstrar que a situação possessória possui as características exigidas pela modalidade invocada.
Herdeiro pode fazer usucapião de apartamento da família?
A resposta depende dos fatos.
Quando o imóvel integra herança e existe condomínio entre herdeiros, a posse exclusiva de um deles não produz automaticamente usucapião apenas pelo decurso do tempo.
Devem ser analisadas a origem da posse exclusiva, eventual oposição dos demais, atos praticados como proprietário e demais requisitos jurídicos.
Em muitos casos, inventário, partilha, cessão de direitos ou extinção de condomínio são caminhos mais adequados.
Inquilino pode fazer usucapião do apartamento alugado?
O simples período de locação não é posse exercida como proprietário.
O inquilino reconhece juridicamente a propriedade do locador e ocupa o imóvel em razão do contrato.
Uma eventual mudança na natureza da posse exigiria fatos juridicamente relevantes capazes de alterar essa relação. Não basta deixar de pagar aluguel e permanecer no apartamento.
Comodato gera usucapião?
Enquanto a ocupação ocorre por empréstimo reconhecido entre as partes, a posse não deve ser confundida com aquela exercida com intenção de dono para fins de usucapião.
Assim como na locação, eventual mudança da natureza da posse precisa ser demonstrada por fatos concretos e não decorre simplesmente da passagem do tempo.
Quais documentos podem provar a posse do apartamento?
Podem ser utilizados, conforme o caso:
- contratos particulares;
- recibos e comprovantes de pagamento;
- boletos ou comprovantes de condomínio;
- IPTU;
- contas de consumo;
- correspondências antigas;
- documentos de reformas;
- fotografias;
- cadastros relacionados ao endereço;
- documentos de possuidores anteriores.
O conjunto deve demonstrar a origem, duração e continuidade da posse, não apenas a ocupação atual.
Pagar condomínio prova usucapião?
O pagamento de despesas condominiais pode ser um indício importante de vínculo com a unidade, mas não comprova sozinho todos os requisitos.
Da mesma forma, pagar IPTU ou realizar reformas não substitui a análise do tempo e da natureza jurídica da posse.
Esses elementos precisam ser considerados em conjunto.
Precisa de ata notarial?
A ata notarial integra a documentação prevista para a usucapião extrajudicial.
O tabelião pode documentar a posse, o histórico apresentado, documentos, declarações e outros elementos relevantes.
Ela não reconhece a propriedade sozinha. O pedido ainda será analisado pelo Registro de Imóveis.
Precisa de planta e memorial do apartamento?
A documentação técnica deve ser analisada conforme a situação registral da unidade.
Quando a unidade já está perfeitamente individualizada na matrícula e no condomínio, a regulamentação pode permitir tratamento documental diferente daquele aplicado a um terreno sem delimitação registral.
Quando o condomínio ou a construção não estão devidamente regularizados, podem ser necessários documentos capazes de identificar a unidade, a fração ideal e sua relação com o edifício.
O síndico precisa concordar?
Não existe regra geral segundo a qual o síndico decide se uma pessoa pode ou não adquirir uma unidade por usucapião.
O condomínio pode possuir informações e documentos relevantes e, dependendo da situação, poderá ser interessado no procedimento.
A existência de dívida condominial também é uma questão distinta da demonstração dos requisitos da usucapião.
Dívida de condomínio impede usucapião?
Não se deve confundir aquisição da propriedade com extinção de obrigações relacionadas à unidade.
A usucapião possui natureza originária, mas a situação das obrigações condominiais e seus responsáveis precisa ser analisada segundo as regras próprias.
O interessado não deve presumir que o reconhecimento da propriedade apagará automaticamente qualquer cobrança existente.
Hipoteca ou penhora impede usucapião?
A existência de gravames precisa ser analisada pelo Registro de Imóveis.
O Código Nacional de Normas estabelece que o reconhecimento extrajudicial de usucapião de imóvel matriculado não extingue automaticamente restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.
O cancelamento pode depender das providências específicas previstas para cada restrição.
Usucapião de apartamento paga ITBI?
O Código Nacional de Normas determina que o Registro de Imóveis não exija ITBI para registrar a usucapião, porque se trata de aquisição originária.
Isso não elimina honorários, emolumentos, ata notarial, certidões e outras despesas do procedimento.
Quanto custa usucapião de apartamento?
Não existe preço fixo.
Os custos dependem do valor da unidade, das tabelas estaduais, honorários do advogado, ata notarial, documentação técnica necessária, certidões, notificações e emolumentos do Registro de Imóveis.
Uma unidade com matrícula individual e histórico claro pode exigir estrutura documental diferente de apartamento localizado em prédio registralmente irregular.
Quanto tempo demora?
Não existe prazo único.
A duração depende da documentação, identificação dos titulares, notificações, situação do condomínio, eventuais exigências e existência de oposição.
Problemas no próprio registro do edifício podem tornar a regularização mais complexa.
Qual a diferença entre usucapião de apartamento e de terreno?
No terreno, a delimitação física do perímetro e os confrontantes normalmente possuem grande destaque.
No apartamento, a análise envolve também a estrutura jurídica do condomínio, a matrícula da unidade, a fração ideal e a regularidade registral do prédio.
Veja as diferenças no conteúdo sobre usucapião de terreno.
E se o apartamento estiver em área rural?
A classificação do imóvel e sua estrutura registral precisam ser analisadas concretamente.
Quando se trata efetivamente de imóvel rural, existem exigências documentais próprias relacionadas ao cadastro e à identificação territorial.
Veja as regras específicas no guia de usucapião rural extrajudicial.
Quando usucapião não é a melhor solução?
Quando existe título que pode ser registrado, contrato que permite adjudicação, inventário pendente ou simples irregularidade do condomínio, pode existir procedimento mais direto.
A usucapião deve ser utilizada quando a aquisição pela posse é juridicamente o fundamento correto para a regularização.
Para comparar os caminhos, consulte regularização de imóveis.
Quando procurar orientação profissional
A orientação é especialmente importante quando a unidade não possui matrícula própria, a construtora deixou de existir, há contrato de gaveta, o proprietário registral faleceu, o apartamento integra herança ou o prédio possui irregularidades registrais.
Também é recomendável analisar o caso antes de produzir ata notarial ou outros documentos específicos.
A solução depende da origem da posse, da situação da unidade e da estrutura registral do condomínio.
Perguntas frequentes sobre usucapião de apartamento
Apartamento pode fazer usucapião?
Sim. Unidade autônoma pode ser adquirida por usucapião quando os requisitos da modalidade aplicável são preenchidos.
Precisa ter matrícula individual?
Não necessariamente. A regulamentação prevê tratamento inclusive para certas unidades em condomínio ainda não plenamente regularizado.
Quantos anos são necessários?
Depende da modalidade de usucapião. Não existe prazo único específico para apartamentos.
Contrato de gaveta serve?
Pode servir como prova da origem da posse, mas deve ser analisado para verificar se adjudicação compulsória é mais adequada.
Pagamento de condomínio prova usucapião?
Ajuda como elemento probatório, mas não demonstra sozinho todos os requisitos.
Inquilino pode usucapir apartamento?
O período normal de locação não constitui posse como proprietário para usucapião.
Herdeiro pode usucapir apartamento da família?
Pode haver situações específicas, mas a posse exclusiva e os direitos dos demais herdeiros precisam ser analisados cuidadosamente.
Precisa de advogado?
Sim. A usucapião extrajudicial exige advogado ou defensor público.
Precisa de ata notarial?
A ata notarial integra a documentação do procedimento extrajudicial.
Dívida de condomínio impede usucapião?
A dívida e a aquisição da propriedade são questões distintas e precisam ser analisadas segundo suas regras próprias.
Usucapião de apartamento paga ITBI?
O Registro de Imóveis não exige ITBI para o registro da usucapião por se tratar de aquisição originária.
Prédio irregular impede usucapião?
Não automaticamente, mas a irregularidade pode alterar a forma do registro e exigir análise adicional da unidade, da fração ideal e da estrutura do condomínio.
