Se o vendedor não quer passar a escritura de um imóvel já negociado, o comprador não precisa necessariamente depender da assinatura voluntária dele para sempre. Quando existe contrato apto, o comprador cumpriu sua obrigação e o vendedor deixou de formalizar a transmissão, a adjudicação compulsória pode permitir a transferência da propriedade mesmo diante da recusa.
Desde a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória também pode ser processada extrajudicialmente diretamente no Registro de Imóveis, sem prejuízo da possibilidade de utilização da via judicial.
A solução correta depende dos documentos existentes, da quitação, da matrícula e do motivo da recusa. Veja primeiro como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial.
Comprei o imóvel e o vendedor não quer passar a escritura. O que fazer?
O primeiro passo é reunir os documentos e identificar se o comprador já cumpriu tudo o que deveria cumprir para exigir a transferência.
Devem ser analisados:
- contrato de compra e venda ou promessa;
- eventuais cessões;
- comprovantes de pagamento;
- termo de quitação, se houver;
- matrícula atualizada;
- mensagens e comunicações com o vendedor;
- eventuais notificações anteriores;
- condições contratuais ainda pendentes.
Se o negócio estiver quitado e o vendedor simplesmente não praticar o ato necessário à transferência, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa.
O vendedor é obrigado a passar a escritura depois do pagamento?
Quando o negócio jurídico impõe ao vendedor a obrigação de formalizar a transmissão e o comprador cumpriu a contraprestação exigida, a recusa do vendedor pode caracterizar inadimplemento.
A situação concreta depende das cláusulas contratuais e da natureza do negócio.
Não basta afirmar verbalmente que o imóvel foi comprado. É necessário demonstrar documentalmente a origem do direito à transferência.
Preciso convencer o vendedor a assinar?
Não necessariamente.
A finalidade da adjudicação compulsória é justamente permitir que a propriedade seja transferida quando a pessoa que deveria colaborar com o título definitivo não o faz voluntariamente.
Na via extrajudicial, o vendedor será formalmente notificado e terá oportunidade de concordar ou apresentar impugnação.
O que é adjudicação compulsória?
É o mecanismo utilizado para obter a transferência da propriedade quando existe negócio jurídico que gera esse direito, mas o título definitivo não é voluntariamente celebrado.
Na via extrajudicial, o procedimento ocorre perante o Registro de Imóveis da situação atual do imóvel, com assistência obrigatória de advogado ou defensor público.
A análise envolve contrato, quitação, ata notarial, matrícula, notificações e demais documentos necessários.
Precisa entrar com processo judicial?
Não necessariamente.
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite que a adjudicação compulsória seja processada extrajudicialmente.
A via judicial continua disponível e pode ser necessária ou mais adequada em determinados casos, especialmente quando existe controvérsia que não pode ser solucionada dentro do procedimento registral.
Quando a adjudicação extrajudicial pode ser usada?
O Código Nacional de Normas admite como fundamento negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta e respectivas cessões ou promessas de cessão, observadas as regras sobre direito de arrependimento.
Também podem existir sucessões relacionadas a esses direitos.
O ponto central é haver uma obrigação jurídica de transferir o imóvel e elementos suficientes para demonstrá-la.
O imóvel precisa estar quitado?
A prova do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação necessária à transferência é elemento central da adjudicação compulsória extrajudicial.
Por isso, recibos, comprovantes bancários, termos de quitação e outros documentos devem ser organizados.
Se ainda existe valor devido, primeiro deve ser analisado se o comprador já possui direito de exigir a transferência ou se precisa cumprir alguma obrigação contratual.
E se o vendedor disser que ainda existe saldo?
Essa divergência precisa ser tratada com documentos.
O comprador deve reunir provas dos pagamentos realizados e confrontá-las com o contrato.
Se o vendedor apresentar impugnação afirmando falta de pagamento, o Registro de Imóveis não simplesmente ignorará a controvérsia. O procedimento possui regras próprias para manifestação do requerente e decisão sobre a impugnação.
Contrato particular serve?
Pode servir, desde que demonstre negócio jurídico compatível com a adjudicação.
O deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial independe do prévio registro da promessa de compra e venda ou da cessão.
Assim, o fato de o contrato ter permanecido guardado durante anos não impede automaticamente o procedimento.
Contrato de gaveta pode ser usado?
Pode haver possibilidade, mas é necessário examinar o conteúdo e a cadeia contratual.
Quando houve sucessivas vendas sem registro, deverão ser demonstrados os instrumentos que ligam o atual comprador ao negócio anterior.
A expressão contrato de gaveta, sozinha, não informa se a documentação é suficiente.
Preciso enviar uma notificação extrajudicial antes?
A adjudicação compulsória extrajudicial possui uma notificação formal realizada dentro do próprio procedimento.
O Registro de Imóveis notificará o requerido para que se manifeste.
Uma notificação particular anterior pode ser útil como prova de comunicação ou recusa, mas não deve ser confundida com a notificação prevista no procedimento registral.
Quanto tempo o vendedor tem para responder?
Pela regulamentação nacional do CNJ, o requerido é notificado para, em 15 dias úteis, anuir à transmissão ou impugnar o pedido.
O prazo é contado conforme as regras previstas para a notificação do procedimento.
O vendedor pode apresentar documentos e fundamentos para justificar sua oposição.
O que acontece se o vendedor não responder?
O silêncio não bloqueia automaticamente a adjudicação.
A notificação contém advertência de que a falta de manifestação poderá implicar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento.
Se os demais requisitos estiverem presentes, o procedimento poderá continuar para qualificação pelo Registro de Imóveis.
E se o vendedor responder que concorda?
A anuência pode ser declarada nas formas admitidas pela regulamentação.
Entretanto, a mera declaração de concordância sem a efetiva celebração do negócio translativo não necessariamente encerra a adjudicação.
O Código Nacional de Normas prevê o prosseguimento quando a anuência não vem acompanhada das providências necessárias para efetivar a transmissão.
E se o vendedor impugnar?
A impugnação não encerra automaticamente o procedimento.
O requerido pode impugnar por escrito no prazo regulamentar. Depois, o requerente é notificado para se manifestar.
O oficial decidirá sobre a impugnação e poderá, se considerar viável, instaurar conciliação ou mediação.
Existem regras específicas para recurso e eventual encaminhamento ao juízo competente para análise da controvérsia sobre a impugnação.
Uma impugnação sem fundamento impede a adjudicação?
Não necessariamente.
O Código Nacional de Normas prevê hipóteses em que a impugnação pode ser afastada, inclusive quando é manifestamente protelatória, trata de matéria estranha à adjudicação ou sequer apresenta minimamente as razões da discordância.
O conteúdo concreto será analisado pelo registrador.
E se o vendedor desaparecer?
A falta de localização também possui solução procedimental.
Depois de esgotados os meios ordinários de localização, poderá haver notificação por edital nas hipóteses previstas pelo CNJ.
O comprador deve fornecer as informações de endereço disponíveis e cooperar com as diligências necessárias.
E se o vendedor morar no exterior?
O Código Nacional de Normas contempla a utilização de edital quando ficar demonstrado que o requerido reside fora do país e não possui procurador com poderes para outorgar o título de transmissão.
A situação deve ser documentalmente comprovada dentro do procedimento.
E se o vendedor morrer durante a regularização?
O falecimento não elimina automaticamente o direito do comprador.
A regulamentação possui regras para notificação de herdeiros ou inventariante, dependendo da existência de inventário.
O procedimento deve ser adaptado à nova situação sucessória.
E se o vendedor for uma empresa que fechou?
A extinção da pessoa jurídica também não significa automaticamente perda do direito à transferência.
É necessário pesquisar o liquidante, último administrador conhecido e demais dados societários.
A regulamentação possui mecanismos próprios de notificação para pessoas jurídicas extintas.
Preciso de ata notarial?
Sim, para a adjudicação compulsória extrajudicial.
A ata deve reunir informações sobre o imóvel, contratos, cessões, quitação e inadimplemento da obrigação de transferir.
Ela é lavrada pelo tabelião de notas e utilizada como documento de instrução do procedimento.
A ata notarial substitui a escritura?
Não.
A ata não é título de propriedade e não transfere o imóvel por si só.
Ela serve para documentar fatos e provas que serão analisados pelo Registro de Imóveis.
Preciso de advogado?
Sim. O requerente precisa estar assistido por advogado ou defensor público, constituído mediante procuração específica.
O profissional deve verificar se o caso realmente é de adjudicação, organizar a documentação e acompanhar eventual impugnação ou exigência.
Veja a atuação do advogado para adjudicação compulsória.
Posso obrigar o vendedor a comparecer pessoalmente ao cartório?
O foco da adjudicação não é obrigá-lo fisicamente a comparecer, mas superar juridicamente a falta de formalização voluntária.
O vendedor será notificado e poderá se manifestar. Se não houver colaboração e o direito do comprador estiver comprovado, o procedimento poderá buscar a transferência sem depender de sua assinatura espontânea.
O vendedor pode exigir valor extra para assinar a escritura?
Isso depende do contrato e das obrigações ainda existentes.
Se o preço e as demais obrigações já foram integralmente cumpridos, uma exigência adicional sem fundamento contratual deve ser analisada com cautela.
Não é recomendável pagar informalmente uma nova quantia apenas para conseguir uma assinatura sem antes examinar juridicamente a situação.
E se o vendedor disser que o imóvel valorizou?
A valorização posterior do imóvel não significa automaticamente que o vendedor possa alterar unilateralmente o preço de um contrato já concluído.
O contrato, as condições de pagamento e o cumprimento das obrigações precisam ser analisados.
A adjudicação busca efetivar o direito decorrente do negócio existente, e não renegociar o imóvel pelo preço atual.
E se não houver contrato escrito?
A situação se torna diferente.
A adjudicação compulsória depende de negócio jurídico que possa ser demonstrado de forma suficiente e, na via extrajudicial, o requerimento deve ser instruído pelo instrumento do ato ou negócio em que se funda.
Se a pessoa possui apenas posse e não dispõe de cadeia contratual adequada, pode ser necessário avaliar outras formas de aquisição e regularização.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
O principal ponto de distinção está na origem do direito.
Na adjudicação, existe negócio jurídico que impõe a transferência. Na usucapião, o fundamento é a posse qualificada exercida durante o prazo e nas condições legais.
Um comprador com contrato quitado e vendedor que se recusa a transferir possui situação tipicamente relacionada à obrigação contratual.
Veja a comparação em adjudicação compulsória ou usucapião.
E se já existe escritura, mas o vendedor diz que não vai ajudar no registro?
Se a escritura definitiva já foi validamente lavrada, o problema pode não ser mais de falta de outorga.
É necessário verificar se o próprio título já pode ser apresentado ao Registro de Imóveis e quais exigências eventualmente existem.
Não se deve iniciar adjudicação compulsória apenas porque o vendedor deixou de colaborar depois de já ter celebrado o título definitivo.
Penhora impede a transferência?
A matrícula precisa ser analisada.
O Código Nacional de Normas determina que direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos voluntários de disposição também não obstarão a adjudicação compulsória.
Isso não significa que qualquer penhora seja irrelevante ou cancelada automaticamente. Sua natureza e efeitos precisam ser examinados.
E se houver indisponibilidade?
A indisponibilidade não impede a abertura do procedimento, mas impede o deferimento final enquanto não for cancelada.
Esse é um ponto que deve ser identificado antes de assumir custos relevantes com a adjudicação.
O vendedor precisa estar sem dívidas fiscais?
Não. A comprovação da regularidade fiscal do transmitente não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial.
Isso não elimina a análise dos tributos relacionados à própria transmissão ou de débitos que possam afetar o imóvel.
O comprador precisa pagar ITBI?
O imposto de transmissão deve ser analisado conforme a legislação municipal aplicável.
No procedimento extrajudicial regulamentado pelo CNJ, sua comprovação ocorre antes do registro final, após notificação específica do oficial.
Quanto custa regularizar quando o vendedor não quer assinar?
Não existe preço único.
Podem existir custos com advogado, ata notarial, certidões, notificações, eventual edital, processamento registral, ITBI e registro.
O valor depende do imóvel, do estado e da complexidade concreta.
Quanto tempo demora?
Também não existe prazo total único.
Quando o vendedor é localizado, não impugna e os documentos estão completos, existem menos obstáculos.
Quando há impugnação, edital, contratos antigos, cessões ou problemas de matrícula, o procedimento tende a possuir mais etapas.
Quando adjudicação não é a solução?
Nem todo imóvel sem escritura é caso de adjudicação.
O problema pode envolver posse sem contrato, sucessão, escritura não registrada, divergência de área, parcelamento irregular ou outra questão registral.
O diagnóstico deve considerar as diferentes possibilidades de regularização de imóveis.
Quando procurar orientação profissional
É recomendável procurar orientação antes de negociar pagamentos adicionais com o vendedor ou iniciar uma medida judicial por conta própria.
O advogado deve analisar contrato, quitação, matrícula, gravames e comunicações existentes para identificar se já estão presentes os requisitos para exigir a transferência.
Quando o vendedor anuncia que simplesmente não assinará, interrompe contatos ou passa a exigir condições diferentes das originalmente contratadas, preservar mensagens e documentos pode ser importante para a estratégia de regularização.
Perguntas frequentes sobre vendedor que não quer passar escritura
O vendedor pode se recusar a passar a escritura depois de receber?
Ele pode materialmente se recusar, mas essa recusa não significa que o comprador perdeu o direito de exigir a transferência quando cumpriu suas obrigações.
Preciso entrar na Justiça?
Não necessariamente. A adjudicação compulsória também pode ser processada extrajudicialmente quando os requisitos são atendidos.
Quanto tempo o vendedor tem para responder na adjudicação extrajudicial?
A regulamentação do CNJ prevê notificação para manifestação em 15 dias úteis.
Se o vendedor ficar em silêncio eu perco o pedido?
Não. O silêncio pode implicar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento e o procedimento poderá continuar.
E se o vendedor impugnar?
A impugnação será analisada dentro do procedimento e o comprador terá oportunidade de se manifestar.
Contrato particular serve?
Pode servir quando demonstra negócio jurídico compatível e os demais requisitos são comprovados.
O contrato precisa estar registrado?
Não. O prévio registro da promessa ou cessão não é condição para o deferimento da adjudicação.
Precisa comprovar quitação?
Sim. O cumprimento da contraprestação necessária à transferência é elemento central.
Precisa de advogado?
Sim. Advogado ou defensor público com procuração específica é obrigatório na via extrajudicial.
E se o vendedor sumir?
Depois de esgotados os meios ordinários de localização, poderá haver notificação por edital nas hipóteses previstas.
Adjudicação e usucapião são a mesma coisa?
Não. A adjudicação se fundamenta na obrigação contratual de transferir; a usucapião se fundamenta em posse qualificada durante o prazo legal.
A adjudicação transfere a propriedade?
Se deferida e registrados os atos necessários, a propriedade passa a constar na matrícula em nome do adjudicante.
