Não existe um preço único nacional para a adjudicação compulsória extrajudicial. O custo final depende do valor e da situação do imóvel, do estado onde está localizado, dos emolumentos aplicáveis, da complexidade documental e da necessidade de notificações, edital, certidões e outras providências.
As principais despesas podem envolver advogado, ata notarial, Registro de Imóveis, notificações, certidões, eventual publicação de edital, imposto de transmissão e documentos complementares.
Por isso, antes de perguntar apenas quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial, é importante verificar quais dessas etapas serão necessárias no caso concreto. O procedimento geral está explicado no guia de adjudicação compulsória extrajudicial.
Quais são os principais custos da adjudicação compulsória?
Podem existir despesas com:
- honorários advocatícios;
- ata notarial;
- matrícula e certidões do imóvel;
- certidões forenses;
- notificações;
- pesquisas para localização do vendedor;
- publicação de edital, quando necessária;
- processamento no Registro de Imóveis;
- ITBI;
- registro final da aquisição;
- documentos complementares exigidos pelo registrador.
Nem todos os casos terão exatamente as mesmas despesas.
Quanto custa a ata notarial?
A ata notarial possui emolumentos definidos segundo a legislação aplicável aos serviços notariais no estado.
O Código Nacional de Normas estabelece regra subsidiária enquanto não houver legislação estadual ou distrital específica para adjudicação compulsória: a elaboração da ata notarial com valor econômico e o processamento do pedido pelo Registro de Imóveis seguem a forma de cobrança da usucapião extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro.
Por isso, não existe um valor nacional que possa ser informado para qualquer imóvel.
A ata notarial é obrigatória?
Sim. Ela integra a documentação prevista na Lei de Registros Públicos e na regulamentação do CNJ.
A ata documenta informações como identificação do imóvel, negócio jurídico, cadeia de cessões, quitação e inadimplemento da obrigação de transferir.
Como ela representa uma despesa importante, é recomendável verificar primeiro se o caso realmente se enquadra em adjudicação compulsória.
Quanto custa o Registro de Imóveis?
Também não existe um valor único nacional.
Podem existir cobranças distintas relacionadas a:
- protocolo e processamento;
- notificações;
- atos intermediários;
- registro final da adjudicação.
As tabelas variam conforme a legislação estadual e podem levar em consideração a natureza e o valor econômico do ato segundo as normas locais.
Existe uma regra nacional provisória de cobrança?
Sim. O artigo 440-AM do Código Nacional de Normas do CNJ estabelece que, enquanto o Estado ou o Distrito Federal não editar legislação específica de emolumentos para a adjudicação compulsória extrajudicial, a ata notarial com valor econômico e o processamento pelo Registro de Imóveis serão cobrados na forma utilizada para a usucapião extrajudicial.
A regra ressalva os atos de notificação e o registro.
Isso não significa que adjudicação e usucapião possuam exatamente o mesmo custo total, pois os atos efetivamente praticados podem ser diferentes.
Quanto custa o advogado?
Os honorários são contratados separadamente e não possuem valor nacional único.
Podem variar conforme:
- valor do imóvel;
- complexidade do contrato;
- quantidade de cessões;
- qualidade da prova de pagamento;
- necessidade de localizar vendedor ou herdeiros;
- existência de empresa extinta;
- impugnação;
- gravames na matrícula;
- quantidade de atos posteriores incluídos no serviço.
Um caso com contrato recente e vendedor localizado tende a exigir trabalho diferente de uma compra ocorrida décadas atrás com várias cessões e vendedor falecido.
É obrigatório contratar advogado?
Sim. A adjudicação compulsória extrajudicial exige advogado ou defensor público e procuração específica.
Portanto, os honorários jurídicos devem ser considerados na estimativa, salvo quando houver atendimento por serviço público de assistência jurídica nos casos cabíveis.
As notificações são cobradas?
Sim. O Código Nacional de Normas estabelece expressamente que as despesas de notificação, em qualquer modalidade, serão pagas pelo requerente.
O custo pode variar conforme quantidade de pessoas a notificar e forma utilizada.
Quando há vendedores, cessionários, cônjuges, companheiros ou outros requeridos em situações que exigem notificação, a quantidade de diligências pode influenciar o total.
E se o vendedor não for encontrado?
O custo pode aumentar.
Antes da notificação por edital, o requerente precisa demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização.
Podem ser necessárias novas tentativas de notificação e pesquisas de endereço.
Se os requisitos forem cumpridos, o Registro de Imóveis poderá realizar notificação por edital.
O edital tem custo?
Sim. A regulamentação determina que a publicação seja promovida às expensas do requerente.
O edital é publicado por duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, quando a notificação pessoal restar infrutífera nas hipóteses previstas.
O custo dependerá do meio utilizado e das regras aplicáveis à publicação.
Vendedor falecido aumenta o custo?
Pode aumentar a quantidade de documentos e diligências.
É necessário verificar se existe inventário e identificar quem deverá ser notificado.
Quando não existe inventário, podem ser necessários documentos para comprovar o óbito, a qualidade dos herdeiros e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
Se houver inventário, a regulamentação permite notificação do inventariante.
Precisa abrir inventário para fazer adjudicação?
Não necessariamente.
A regulamentação do CNJ prevê a possibilidade de notificação dos herdeiros quando não houver inventário, desde que os requisitos documentais estejam comprovados.
Isso pode evitar que o comprador tenha de iniciar inventário apenas para tentar obter a transferência de um imóvel que já havia sido negociado.
Empresa vendedora encerrada aumenta o custo?
Pode exigir pesquisa societária e tentativas adicionais de notificação.
A regulamentação prevê notificação do liquidante ou último administrador conhecido e, quando não localizados, edital nas situações cabíveis.
A complexidade documental pode influenciar tanto despesas de terceiros quanto honorários profissionais.
Precisa pagar certidões?
Podem existir custos com certidões do imóvel, distribuidores forenses, documentos societários, certidões de óbito e outros documentos necessários.
A Lei de Registros Públicos exige certidões dos distribuidores forenses destinadas a demonstrar inexistência de litígio envolvendo o contrato objeto da adjudicação.
O conjunto concreto depende da situação.
Veja a relação organizada em documentos para adjudicação compulsória extrajudicial.
Adjudicação compulsória extrajudicial paga ITBI?
O imposto de transmissão deve ser considerado na estimativa.
O Código Nacional de Normas estabelece que seu pagamento será comprovado pelo requerente antes da lavratura do registro.
O oficial notificará o requerente para essa finalidade e a regulamentação prevê prazo de cinco dias úteis para a comprovação, admitindo sobrestamento quando houver justo impedimento.
Alíquota, base de cálculo e eventuais hipóteses de discussão dependem da legislação do município competente.
O ITBI é pago logo no início?
Segundo a regulamentação nacional do procedimento, a comprovação do imposto ocorre antes da lavratura do registro, após a notificação específica do oficial.
Portanto, é importante diferenciar a existência dessa despesa do momento processual em que ela será exigida.
Se o imposto não for pago nos termos aplicáveis e não houver sobrestamento justificado, o processo poderá ser extinto.
Qual é o valor do ITBI?
Não existe uma alíquota nacional única.
O ITBI é municipal e depende da legislação do local do imóvel, além das regras aplicáveis à base de cálculo.
Por isso, qualquer orçamento completo deve considerar especificamente o município em que o imóvel está localizado.
Dívidas de IPTU do vendedor impedem o procedimento?
A regularidade fiscal do transmitente não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial.
Entretanto, isso não significa que débitos vinculados ao imóvel possam ser simplesmente ignorados.
A natureza de cada dívida e seus efeitos sobre comprador e imóvel devem ser analisados separadamente.
Precisa quitar condomínio para adjudicar apartamento?
O Código Nacional de Normas estabelece que, para unidades autônomas de condomínio edilício, não é necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns.
Isso não significa cancelamento ou perdão de eventual dívida condominial.
A responsabilidade pelas cotas é uma questão distinta do requisito para processamento da adjudicação.
Penhora ou hipoteca aumenta o custo?
Pode aumentar a complexidade da análise.
Nem todo gravame impede a adjudicação, mas é necessário compreender se ele continuará na matrícula, se exige providência própria ou se representa obstáculo à transferência.
Em determinados casos podem existir despesas adicionais para obter documentos, cancelar gravames ou adotar medidas específicas.
Indisponibilidade impede gastar com o procedimento?
A indisponibilidade não impede a instauração, mas o pedido será indeferido se ela não estiver cancelada até a decisão final.
Por isso, identificar uma indisponibilidade antes de iniciar os principais gastos é importante.
O advogado deve avaliar se existe perspectiva concreta de solução antes de avançar com ata, notificações e demais custos.
Contrato de gaveta torna o procedimento mais caro?
Não pelo nome do contrato, mas pela complexidade documental que pode existir.
Quando houve diversas vendas sucessivas sem registro, pode ser necessário apresentar toda a cadeia de cessões e identificar participantes anteriores.
Documentação incompleta pode gerar pesquisas, certidões e exigências adicionais.
Quanto custa quando o vendedor concorda?
A anuência pode reduzir conflitos e algumas etapas práticas, mas não elimina automaticamente o procedimento nem seus custos básicos.
O Código Nacional de Normas estabelece que a mera anuência, sem efetiva celebração do negócio translativo, leva ao prosseguimento da adjudicação.
Ata, advogado, processamento, imposto e registro podem continuar necessários.
Se houver impugnação fica mais caro?
Pode aumentar o trabalho jurídico e prolongar o procedimento.
O requerido possui prazo para impugnar, o requerente poderá precisar responder e existem etapas de decisão, recurso e eventual exame judicial específico da impugnação.
Honorários e outras despesas dependerão do escopo contratado e da evolução concreta.
Quanto tempo influencia no custo?
Indiretamente, sim.
Um procedimento prolongado pode exigir renovação de documentos, novas diligências, respostas a exigências e trabalho jurídico adicional.
Por isso, contratos incompletos, dificuldade para localizar partes e impugnações podem aumentar tanto a duração quanto o custo.
Veja os fatores no artigo quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial.
É mais barato que uma ação judicial?
Não existe uma resposta universal.
A via extrajudicial evita a estrutura de uma ação judicial de adjudicação, mas possui custos próprios com ata notarial, Registro de Imóveis, notificações e outros atos.
Em casos documentalmente adequados, a via extrajudicial pode proporcionar uma solução mais direta. Em casos altamente litigiosos ou com obstáculos que impedem o registro, a comparação pode ser diferente.
É possível conseguir gratuidade?
A possibilidade deve ser analisada segundo as regras aplicáveis a cada ato e à situação econômica do interessado.
Não é correto presumir que a existência de assistência jurídica gratuita elimine automaticamente todos os emolumentos, tributos e despesas de terceiros.
Da mesma forma, o ITBI possui disciplina tributária própria.
Como pedir um orçamento mais preciso?
Para estimar o custo, é útil apresentar ao advogado:
- valor aproximado do imóvel;
- município e estado;
- matrícula atualizada;
- contrato;
- cessões existentes;
- comprovantes de quitação;
- informação sobre localização do vendedor;
- eventual falecimento;
- gravames existentes;
- informação sobre processos relacionados ao contrato.
Com esses elementos é possível identificar quais atos provavelmente serão necessários.
Como evitar gastos desnecessários?
O principal cuidado é fazer um diagnóstico jurídico antes de contratar a ata notarial.
Alguns imóveis aparentemente sem escritura podem, na realidade, exigir outro procedimento.
Se já existe escritura válida, talvez seja necessário apenas registrá-la. Se não existe contrato apto à adjudicação, pode ser necessário analisar usucapião. Se o problema é sucessório, inventário pode ser a solução adequada.
Veja os caminhos possíveis no guia de regularização de imóveis.
Quando procurar orientação profissional
É recomendável procurar orientação antes de pedir valores isolados ao tabelionato e ao Registro de Imóveis.
O custo total só pode ser estimado depois de identificar a estrutura do caso: contrato, quitação, cadeia de cessões, vendedor, matrícula, gravames e município do imóvel.
Nos casos com vendedor falecido, empresa encerrada, contratos antigos, ausência de recibos ou indisponibilidade, a análise prévia é ainda mais importante para não gastar com um procedimento que posteriormente encontre um impedimento previsível.
Perguntas frequentes sobre quanto custa adjudicação compulsória extrajudicial
Quanto custa uma adjudicação compulsória extrajudicial?
Não existe preço nacional único. O custo depende de advogado, ata notarial, Registro de Imóveis, notificações, certidões, imposto e complexidade documental.
Precisa pagar advogado?
A assistência jurídica é obrigatória e os honorários dependem do profissional e da complexidade, salvo assistência pública cabível.
A ata notarial é paga?
Em regra há emolumentos notariais conforme a legislação aplicável ao estado.
Precisa pagar notificação do vendedor?
Sim. O Código Nacional de Normas determina que as despesas das notificações sejam pagas pelo requerente.
O edital é pago?
Quando necessário, a publicação é promovida às expensas do requerente.
Adjudicação compulsória paga ITBI?
O pagamento do imposto de transmissão deve ser comprovado antes do registro, conforme as regras do procedimento.
Qual é o valor do ITBI?
Depende da legislação municipal e da base de cálculo aplicável ao imóvel.
Vendedor falecido aumenta o custo?
Pode aumentar a quantidade de documentos, pesquisas e notificações necessárias.
Contrato de gaveta é mais caro?
Pode exigir mais trabalho quando existem várias cessões ou falhas na cadeia documental.
Impugnação aumenta o custo?
Pode aumentar o trabalho jurídico e prolongar o procedimento.
É mais barato que processo judicial?
Depende do caso. A via extrajudicial possui custos próprios e deve ser comparada considerando a complexidade concreta.
Como saber o custo antes de começar?
É necessário analisar contrato, matrícula, valor do imóvel, município, quitação, localização do vendedor e documentos existentes.
