Na doação com reserva de usufruto, o proprietário transfere a nua-propriedade do bem para outra pessoa, mas preserva para si o direito de usar, administrar e receber os frutos do patrimônio conforme os limites estabelecidos no ato. Em um imóvel alugado, por exemplo, o usufrutuário pode continuar recebendo os aluguéis enquanto durar o usufruto.
Essa estrutura é utilizada com frequência em planejamento sucessório, especialmente por pais que desejam antecipar a transmissão patrimonial aos filhos sem abrir mão imediatamente do uso ou da renda gerada pelo bem. Entretanto, a doação efetivamente transfere direitos e não deve ser tratada como uma operação facilmente reversível.
O que é doação com reserva de usufruto?
A doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens de seu patrimônio para outra.
Quando existe reserva de usufruto, o doador transfere a nua-propriedade, mas mantém para si o usufruto.
Assim surgem duas posições jurídicas diferentes:
- usufrutuário: conserva os direitos de uso, posse, administração e percepção dos frutos nos limites do usufruto;
- nu-proprietário: possui a propriedade gravada pelo usufruto e somente terá a propriedade plena após sua extinção, salvo outras alterações jurídicas.
Em imóveis, essa separação precisa constar corretamente do registro imobiliário.
O que é nua-propriedade?
Nua-propriedade é a propriedade limitada temporariamente pela existência do usufruto.
O nu-proprietário é titular do direito de propriedade, mas não pode simplesmente ignorar os poderes atribuídos ao usufrutuário.
Enquanto o usufruto permanecer vigente, o uso e a fruição econômica do bem podem continuar pertencendo ao usufrutuário.
Quando o usufruto se extingue e seu registro é cancelado, ocorre a consolidação da propriedade plena conforme a situação jurídica do bem.
Quais direitos o usufrutuário mantém?
O art. 1.394 do Código Civil estabelece que o usufrutuário possui direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Em um imóvel, isso pode significar, conforme o instrumento e a situação concreta:
- continuar morando no imóvel;
- utilizar o bem;
- administrá-lo;
- alugá-lo dentro dos limites legais;
- receber os aluguéis;
- receber outros frutos civis produzidos pelo bem.
Esses poderes explicam por que a reserva de usufruto pode ser utilizada para antecipar parte da sucessão sem retirar imediatamente do doador a utilidade econômica do patrimônio.
O usufrutuário pode alugar o imóvel?
Em regra, o Código Civil permite ao usufrutuário usufruir pessoalmente do imóvel ou mediante arrendamento, sem alterar sua destinação econômica sem autorização expressa do proprietário.
Na prática, isso significa que um pai que doou a nua-propriedade de um apartamento aos filhos e reservou para si o usufruto pode continuar administrando a locação e recebendo os frutos, observados o instrumento e as demais regras aplicáveis.
Quem recebe o aluguel depois da doação?
Se o usufruto abranger os frutos do imóvel, os rendimentos correspondentes pertencem ao usufrutuário enquanto durar o direito.
Esse ponto deve ser claramente considerado antes da doação, principalmente quando o imóvel representa parte relevante da renda do doador.
Doar a nua-propriedade sem reservar adequadamente os direitos pretendidos pode produzir resultado diferente daquele imaginado.
Como funciona a doação de imóvel com usufruto?
Em linhas gerais, o procedimento envolve:
- identificar o imóvel e sua situação registral;
- verificar quem são os proprietários;
- analisar regime de bens e autorizações eventualmente necessárias;
- definir quem receberá a nua-propriedade;
- definir quem será usufrutuário;
- estabelecer duração e condições do usufruto;
- avaliar os limites sucessórios da doação;
- apurar ITCMD e demais custos aplicáveis;
- formalizar o título adequado;
- levar o título ao Registro de Imóveis competente;
- confirmar na matrícula a transferência e a constituição do usufruto.
Veja também o conteúdo específico sobre doação de imóvel em vida.
A escritura já transfere a propriedade do imóvel?
Não se deve confundir escritura com registro.
O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o regime registral previsto na lei.
Por isso, realizar a escritura e não concluir o registro pode deixar o planejamento incompleto.
O usufruto de imóvel também precisa ser registrado?
Sim, quando se trata de usufruto convencional de imóvel.
O art. 1.391 do Código Civil estabelece que o usufruto de imóveis, quando não resulta de usucapião, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É a matrícula atualizada que permite verificar quem possui a nua-propriedade e quem possui o usufruto.
Precisa fazer escritura pública?
A forma depende do negócio e do valor do direito imobiliário envolvido.
O Código Civil prevê que a doação pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular, mas também estabelece, no art. 108, que a escritura pública é essencial, salvo disposição legal em contrário, para negócios que envolvam constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Em doações imobiliárias, o tabelionato e o Registro de Imóveis devem confirmar a forma adequada para o caso concreto.
Doação com usufruto paga ITCMD?
A operação deve ser analisada sob as regras do ITCMD.
A Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu normas gerais nacionais para o imposto e contempla tanto a transmissão por doação quanto a instituição convencional de usufruto entre os fatos juridicamente relevantes para definição do momento da ocorrência do fato gerador.
Entretanto, o cálculo efetivo, alíquotas, eventuais divisões de base entre nua-propriedade e usufruto, benefícios e procedimentos dependem também da legislação do estado ou Distrito Federal competente.
Não é seguro utilizar percentuais ou fórmulas de outro estado.
Existe imposto quando o usufruto termina?
A resposta depende de como o usufruto foi constituído e de quem consolida a propriedade.
A Lei Complementar nº 227/2026 contém hipótese nacional de não incidência na extinção de usufruto ou de outro direito real quando a extinção resultar na consolidação da propriedade plena sob titularidade do próprio instituidor do direito.
Outras situações devem ser examinadas juntamente com a legislação estadual aplicável.
Por isso, não se deve presumir que toda extinção de usufruto tenha exatamente o mesmo tratamento tributário.
A doação para filho é adiantamento de herança?
Como regra, sim.
O art. 544 do Código Civil estabelece que a doação de ascendente a descendente, ou de um cônjuge ao outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Essa regra deve ser considerada no futuro inventário e na análise de eventual colação.
Por isso, doar um imóvel a um dos filhos não deve ser analisado isoladamente quando existem outros descendentes.
Posso doar mais para um filho do que para outro?
Existem formas de beneficiar um descendente além da parcela que lhe caberia na legítima, mas é necessário respeitar a parte disponível e estruturar corretamente a operação.
O Código Civil considera nula a doação quanto à parcela que exceder aquilo de que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade.
Antes da doação, é necessário avaliar o patrimônio total, os herdeiros necessários e outras transferências já realizadas.
O que é doação inoficiosa?
É a expressão utilizada para a doação que ultrapassa a parcela patrimonial da qual o doador poderia livremente dispor, prejudicando a legítima dos herdeiros necessários.
O art. 549 do Código Civil prevê nulidade quanto ao excesso.
Esse risco é especialmente relevante quando uma pessoa transfere o imóvel de maior valor para apenas um descendente e mantém pouco patrimônio restante.
Posso doar todos os bens e reservar usufruto?
A reserva de usufruto não deve ser utilizada como argumento automático para ignorar a proteção prevista no art. 548 do Código Civil.
A lei considera nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador.
É necessário avaliar se os direitos efetivamente preservados garantem segurança econômica adequada e se os demais limites sucessórios são respeitados.
O planejamento deve preservar patrimônio ou renda suficiente para que o doador não fique economicamente dependente dos beneficiários.
A reserva de usufruto protege o direito de morar no imóvel?
Pode proteger o direito de usar e possuir o bem conforme os termos do usufruto.
Isso é diferente de simplesmente doar integralmente o imóvel e continuar morando nele por tolerância dos filhos.
Quando o usufruto está regularmente constituído e registrado, existe um direito real que precisa ser respeitado.
Usufruto é igual a direito real de habitação?
Não.
O usufruto confere poderes mais amplos, podendo envolver posse, uso, administração e percepção dos frutos.
O direito real de habitação possui finalidade e extensão diferentes.
A escolha do instrumento deve considerar se a intenção é apenas morar no imóvel ou também alugá-lo, administrá-lo e receber seus rendimentos.
O usufruto pode ser vitalício?
Sim. Pode ser estruturado para durar durante a vida do usufrutuário, observadas as regras legais.
O Código Civil prevê, entre as hipóteses de extinção, a morte do usufrutuário.
Veja em detalhes como esse direito funciona em usufruto vitalício de imóvel.
O que acontece quando o usufrutuário morre?
O art. 1.410 do Código Civil estabelece a morte do usufrutuário como uma das causas de extinção do usufruto.
Em imóvel, a extinção precisa ser refletida no Registro de Imóveis mediante o procedimento e documentação cabíveis.
A nua-propriedade deixa então de estar gravada pelo usufruto correspondente, consolidando-se a propriedade plena de acordo com a situação registral.
O usufruto passa para os herdeiros?
O usufruto de pessoa natural não deve ser tratado como um bem que automaticamente passa aos herdeiros após sua morte.
A morte do usufrutuário é causa legal de extinção do direito.
Quando o usufruto é constituído em favor de duas ou mais pessoas, o art. 1.411 possui regra própria sobre a extinção da parcela de cada usufrutuário e permite estipulação expressa de direito de acrescer ao sobrevivente.
Casal pode reservar usufruto conjunto?
Pode ser possível estruturar usufruto para mais de uma pessoa.
É essencial definir o que acontecerá quando um dos usufrutuários falecer.
Sem uma estipulação adequada, o Código Civil estabelece regra própria para a extinção da parcela correspondente a cada falecido.
Por isso, expressões genéricas como “usufruto vitalício do casal” devem ser transformadas em cláusulas juridicamente precisas.
Quem paga IPTU e despesas do imóvel?
O Código Civil atribui ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação e as prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Por outro lado, o proprietário responde pelas reparações extraordinárias e pelas que não sejam de custo módico, observadas as regras específicas do art. 1.404.
Na prática, condomínio, IPTU, manutenção e obras devem ser analisados conforme a natureza da despesa, o instrumento de usufruto e as normas específicas aplicáveis.
Quem paga uma grande reforma estrutural?
O Código Civil distingue conservação ordinária de reparações extraordinárias.
As despesas ordinárias cabem ao usufrutuário, enquanto as reparações extraordinárias são atribuídas ao proprietário, ressalvadas as consequências previstas na própria lei.
Essa divisão é importante em imóveis antigos, edifícios com obras relevantes ou propriedades que demandam intervenções de alto custo.
O nu-proprietário pode morar no imóvel?
Não simplesmente por ser titular da nua-propriedade se isso contrariar os direitos do usufrutuário.
Enquanto vigente o usufruto, os poderes de posse, uso e fruição atribuídos ao usufrutuário devem ser respeitados.
O uso pelo nu-proprietário pode ocorrer mediante acordo compatível com os direitos existentes.
O nu-proprietário pode vender o imóvel?
O nu-proprietário pode dispor de seu direito, mas a existência do usufruto precisa ser respeitada.
Uma venda apenas da nua-propriedade não elimina automaticamente o usufruto registrado.
Quem compra a nua-propriedade adquire o direito com o gravame existente, salvo se houver simultaneamente extinção ou outra solução juridicamente adequada.
O usufrutuário pode vender o imóvel sozinho?
Não pode vender sozinho a propriedade plena se não for titular da nua-propriedade.
O Código Civil também estabelece que o usufruto em si não pode ser transferido por alienação, embora seu exercício possa ser cedido por título gratuito ou oneroso.
Para alienar a propriedade plena livre do usufruto, normalmente é necessário compatibilizar a vontade e os direitos dos titulares envolvidos e realizar os atos registrais correspondentes.
A doação pode ser desfeita a qualquer momento?
Não.
Depois de realizada e registrada, a doação não funciona como uma disposição testamentária que pode ser livremente alterada apenas porque o doador mudou de ideia.
O Código Civil prevê hipóteses específicas de revogação da doação, como ingratidão do donatário e inexecução de encargo, dentro dos requisitos legais.
Por isso, antes de doar um imóvel, o titular deve assumir que está efetivamente transferindo parte relevante de seus direitos patrimoniais.
Posso colocar cláusula de reversão?
O Código Civil permite que o doador estipule que o bem doado retorne ao seu patrimônio se ele sobreviver ao donatário.
Essa cláusula de reversão deve constar adequadamente do título.
A lei não admite a reversão estipulada em favor de terceiro.
A utilidade dessa cláusula deve ser analisada conforme idade dos envolvidos, estrutura familiar e objetivos sucessórios.
Posso colocar cláusula de incomunicabilidade?
Cláusulas como incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade podem ser utilizadas em determinadas situações, mas possuem efeitos e limites próprios.
Não devem ser copiadas automaticamente de modelos.
É necessário avaliar regime de bens do donatário, proteção pretendida, limitações sucessórias e eventual necessidade de justificar restrições sobre a legítima.
Doação com usufruto evita inventário?
Ela pode retirar a nua-propriedade daquele bem do patrimônio que será transmitido futuramente, desde que a doação tenha sido efetivamente concluída.
Isso não significa que a pessoa jamais terá inventário.
Outros bens, créditos, contas, direitos ou patrimônio adquirido depois da doação podem continuar sujeitos à sucessão.
Veja a comparação mais ampla em inventário ou doação em vida.
Doação com usufruto é melhor que testamento?
Não existe resposta universal.
No testamento, a propriedade permanece com o testador durante sua vida e a disposição pode ser alterada conforme as regras legais.
Na doação com usufruto, ocorre uma transferência atual da nua-propriedade, embora o doador preserve os direitos do usufruto.
Quem prioriza flexibilidade pode chegar a conclusão diferente de quem pretende antecipar definitivamente parte da sucessão.
Quais são os principais riscos?
Entre os pontos que precisam ser analisados estão:
- transferir patrimônio de que o doador ainda poderá precisar;
- prejudicar a legítima de outros herdeiros;
- gerar conflito entre usufrutuário e nu-proprietário;
- não definir corretamente quem recebe aluguéis;
- não prever despesas e administração;
- ignorar ITCMD e custos registrais;
- utilizar cláusulas genéricas ou incompatíveis entre si;
- doar para filho sem analisar adiantamento de herança;
- presumir que a doação poderá ser livremente desfeita;
- não concluir o registro imobiliário.
Quais documentos normalmente são necessários?
A lista exata depende da serventia, do imóvel e das partes, mas podem ser necessários:
- documentos pessoais de doador e donatário;
- dados de estado civil e regime de bens;
- certidão de casamento quando aplicável;
- matrícula atualizada do imóvel;
- informações cadastrais e fiscais;
- documentação do ITCMD;
- dados necessários à escritura ou título utilizado;
- documentos adicionais exigidos conforme o imóvel e a legislação local.
Depois da formalização, o título precisa ser apresentado ao Registro de Imóveis para que os direitos sejam efetivamente refletidos na matrícula.
Como decidir se a doação com usufruto vale a pena?
Antes de assinar, responda pelo menos às seguintes perguntas:
- Vou precisar vender esse imóvel no futuro?
- Preciso da renda dos aluguéis para viver?
- Tenho patrimônio suficiente além do bem doado?
- Existem outros herdeiros necessários?
- Já fiz outras doações aos filhos?
- Qual será o ITCMD da operação?
- Quem pagará despesas ordinárias e extraordinárias?
- Quem administrará o imóvel?
- O que acontece se o donatário morrer antes do doador?
- Quero manter flexibilidade para mudar o planejamento?
Essas respostas costumam ser mais importantes do que simplesmente comparar o custo do cartório com o custo de um futuro inventário.
Quando procurar orientação profissional
A análise jurídica é especialmente recomendável quando a doação envolve imóvel de alto valor, vários filhos, família recomposta, segundo casamento, união estável, patrimônio empresarial, imóveis alugados ou intenção de inserir cláusulas restritivas.
A análise tributária também é relevante porque o ITCMD depende das regras atuais aplicáveis à transmissão e pode representar parcela significativa do custo da operação.
Antes de transferir a nua-propriedade, é recomendável simular como ficaria a situação do doador se precisasse vender o imóvel, mudar de residência, obter liquidez ou reorganizar o patrimônio posteriormente.
O usufruto preserva direitos importantes, mas não transforma a doação em um ato sem consequências. O planejamento deve considerar tanto a sucessão futura quanto a segurança financeira do doador durante sua vida.
Perguntas frequentes sobre doação com reserva de usufruto
O que é doação com reserva de usufruto?
É a transferência da nua-propriedade para o donatário com preservação, pelo usufrutuário, de direitos como posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Quem recebe o aluguel de imóvel doado com usufruto?
Enquanto vigente o usufruto que abrange os frutos, os rendimentos do imóvel pertencem ao usufrutuário.
A doação com usufruto transfere a propriedade?
Sim. Em imóvel, a nua-propriedade é efetivamente transferida com o registro do título, enquanto o usufruto permanece como direito real sobre o bem.
O usufruto precisa constar da matrícula do imóvel?
Sim. O Código Civil estabelece que o usufruto convencional de imóvel se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Doação com usufruto paga ITCMD?
A operação está sujeita à análise do ITCMD conforme as normas gerais nacionais e a legislação do estado ou Distrito Federal competente.
Doação de imóvel para filho é adiantamento de herança?
Como regra, a doação de ascendente para descendente constitui adiantamento do que cabe ao beneficiário por herança.
Posso doar todos os meus bens reservando usufruto?
A operação precisa respeitar a proteção da subsistência do doador e os limites da parte disponível. A simples reserva de usufruto não elimina esses cuidados.
O usufrutuário pode alugar o imóvel?
Em regra, pode utilizar o bem e perceber seus frutos, inclusive mediante arrendamento, observados o instrumento e os limites previstos no Código Civil.
O nu-proprietário pode vender o imóvel?
Pode alienar sua nua-propriedade, mas a venda não elimina automaticamente o usufruto existente e registrado.
A doação com usufruto pode ser desfeita quando o doador quiser?
Não. A doação concluída não é livremente revogável apenas por mudança de vontade; a lei prevê hipóteses específicas de revogação.
O que acontece com o usufruto quando o usufrutuário morre?
A morte do usufrutuário é causa de extinção do usufruto, devendo a situação ser regularizada no Registro de Imóveis quando se tratar de imóvel.
Usufruto passa para os filhos do usufrutuário?
Não automaticamente. A morte do usufrutuário extingue seu direito, observadas regras específicas quando o usufruto foi constituído em favor de várias pessoas.
Doação com usufruto evita inventário?
Pode antecipar a transmissão da nua-propriedade daquele bem, mas não garante que não existam outros bens ou direitos sujeitos a inventário.
É melhor doação com usufruto ou testamento?
Depende do objetivo. A doação transfere a nua-propriedade em vida; o testamento mantém o patrimônio com o titular e produz efeitos sucessórios após sua morte.
