Para fazer adjudicação compulsória extrajudicial é necessário analisar o contrato e a matrícula, comprovar o cumprimento da obrigação do adquirente, produzir ata notarial, preparar o requerimento com advogado ou defensor público e protocolar o procedimento no Registro de Imóveis da situação atual do imóvel. Depois disso, o requerido é notificado e, se os requisitos forem preenchidos, o registrador pode deferir a adjudicação e registrar a propriedade sem necessidade de uma ação judicial de adjudicação.
O procedimento está previsto no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e regulamentado nacionalmente pelo Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça.
Antes de iniciar, consulte o guia completo de adjudicação compulsória extrajudicial para verificar se o problema realmente se enquadra nesse procedimento.
Passo 1: identificar por que a escritura ou transferência não foi concluída
O primeiro passo é entender a origem da irregularidade.
A adjudicação compulsória é voltada principalmente a situações em que existe negócio jurídico capaz de gerar obrigação de transferir a propriedade, mas o título necessário não foi voluntariamente celebrado.
Isso pode acontecer porque o vendedor:
- deixou de responder;
- mudou de endereço;
- recusa-se a concluir a transferência;
- faleceu;
- era pessoa jurídica que posteriormente foi extinta;
- não pratica os atos necessários apesar de o comprador ter cumprido sua obrigação.
Se o problema for outro, como falta completa de contrato, erro de área, construção não averbada ou escritura já existente sem registro, outra solução pode ser mais adequada.
Passo 2: analisar o contrato
É necessário examinar o documento que deu origem ao direito à transferência.
O Código Nacional de Normas admite, entre outros negócios compatíveis, promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão, observadas as regras sobre eventual direito de arrependimento.
O contrato deve ser analisado quanto a:
- identificação das partes;
- descrição do imóvel;
- preço;
- forma de pagamento;
- obrigações de comprador e vendedor;
- eventuais condições;
- direito de arrependimento;
- cessões posteriores.
Passo 3: verificar quem aparece como proprietário na matrícula
Contrato e matrícula precisam ser comparados.
A matrícula permite verificar quem é o titular registral e se existem hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufruto, alienação fiduciária ou outros gravames.
Também é necessário confirmar se o imóvel descrito no contrato corresponde com segurança ao imóvel registrado.
Passo 4: reconstruir todas as cessões
Se o requerente não comprou diretamente da pessoa que aparece na origem da cadeia contratual, devem ser reunidos os instrumentos intermediários.
Exemplo: proprietário vendeu para A, A cedeu para B e B cedeu para o atual interessado. A documentação deve demonstrar como o direito passou de uma pessoa para outra.
O Código Nacional de Normas determina que a ata notarial contenha o histórico das cessões e sucessões relevantes.
Passo 5: comprovar a quitação
A prova do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação necessária à transferência é um elemento central.
Podem ser utilizados:
- recibos;
- termos de quitação;
- transferências bancárias;
- depósitos;
- cheques;
- boletos pagos;
- mensagens;
- e-mails;
- documentos em que o vendedor reconheça o pagamento;
- outros elementos idôneos.
Se faltarem alguns recibos, o caso deve ser analisado antes de se concluir que a quitação não pode ser demonstrada.
Passo 6: verificar se existe processo judicial sobre o contrato
O requerimento deve informar a inexistência de processo judicial que possa impedir o registro da adjudicação.
O Código Nacional de Normas também contempla situações em que um processo judicial de adjudicação compulsória foi extinto ou está suspenso por mais de 90 dias úteis.
Certidões forenses integram a documentação prevista na Lei de Registros Públicos.
Passo 7: contratar advogado ou buscar defensor público
A assistência jurídica é obrigatória.
O advogado ou defensor público deve ser constituído mediante procuração específica para o procedimento.
O profissional analisa o enquadramento jurídico, organiza os documentos, prepara o requerimento e acompanha notificações, exigências e eventual impugnação.
Passo 8: reunir a documentação
Antes da ata notarial, é recomendável organizar pelo menos:
- contrato principal;
- cessões e documentos sucessórios, se houver;
- matrícula ou transcrição;
- comprovantes de quitação;
- documentos pessoais;
- certidões forenses;
- documentos societários, quando houver empresa envolvida;
- informações de endereço do requerido;
- comunicações relacionadas à recusa ou inércia.
Documentação bem organizada facilita tanto a ata quanto a análise registral.
Passo 9: fazer a ata notarial
A ata notarial é lavrada por tabelião de notas e deve instruir o procedimento.
Entre os elementos que devem constar estão:
- referência à matrícula ou transcrição;
- descrição do imóvel e seus gravames;
- negócios que fundamentam a adjudicação;
- histórico de cessões e sucessões;
- provas da quitação;
- obrigação que deveria ter sido cumprida pelo requerido;
- verificação do inadimplemento;
- valor venal conforme a legislação local.
A ata notarial não é título de propriedade. Ela é uma prova utilizada para instruir o pedido perante o Registro de Imóveis.
Passo 10: preparar o requerimento inicial
O pedido deve ser apresentado ao oficial de Registro de Imóveis.
Entre as informações previstas pela regulamentação estão:
- identificação e endereço do requerente e do requerido;
- CPF ou CNPJ;
- descrição do imóvel;
- histórico das cessões ou sucessões, quando necessário;
- declaração referente à inexistência de processo judicial impeditivo;
- pedido de notificação do requerido;
- pedido de adjudicação e registro da propriedade.
Passo 11: protocolar no Registro de Imóveis correto
A adjudicação é processada pelo Registro de Imóveis da situação atual do imóvel.
Não basta escolher qualquer serventia por conveniência.
Se o imóvel ainda estiver registrado perante uma circunscrição anterior, a regulamentação prevê apresentação da certidão correspondente.
Passo 12: aguardar a qualificação inicial
O oficial verificará se o pedido possui os elementos necessários para prosseguir.
Se houver falhas ou ausência de informações, poderá ser solicitada emenda ou complementação.
Essa análise explica por que é importante não tratar a adjudicação como simples entrega de contrato ao cartório.
Passo 13: localizar e notificar o requerido
O requerido será notificado para se manifestar no prazo regulamentar.
A notificação busca permitir que ele:
- concorde com a transmissão;
- apresente impugnação;
- informe fatos ou documentos relevantes.
O requerimento inicial deve pedir a notificação para manifestação em 15 dias úteis.
Passo 14: o que acontece se o vendedor não responder?
A ausência de resposta não impede automaticamente a adjudicação.
A notificação contém as advertências regulamentares e o procedimento pode continuar se os demais elementos demonstrarem o direito à transferência.
É diferente da situação em que o vendedor não é localizado, pois nesse caso podem ser necessárias novas diligências.
Passo 15: o que acontece se o vendedor não for encontrado?
É necessário demonstrar que foram esgotados os meios ordinários para sua localização antes da utilização do edital nas hipóteses previstas.
A regulamentação permite notificação por edital após tentativas infrutíferas, com publicação na forma definida pelo Código Nacional de Normas.
Passo 16: e se o vendedor tiver falecido?
O falecimento não impede automaticamente a adjudicação.
Quando não existe inventário judicial ou extrajudicial, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que sejam comprovados o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário.
Se houver inventário, a regulamentação prevê que basta a notificação do inventariante.
Veja a análise específica em vendedor faleceu antes de passar a escritura.
Passo 17: e se o vendedor se recusar expressamente?
A recusa pode resultar em impugnação ao procedimento.
O comprador terá oportunidade de se manifestar e o oficial analisará os argumentos apresentados.
A existência de oposição não significa necessariamente que o procedimento seja encerrado imediatamente.
Veja as alternativas no conteúdo sobre vendedor não quer passar a escritura.
Passo 18: responder à impugnação
Se houver impugnação, o procedimento segue as etapas regulamentadas para manifestação das partes e decisão do registrador.
O oficial pode, quando entender viável, instaurar conciliação ou mediação antes da decisão.
Dependendo do resultado, existem mecanismos de recurso ou intervenção judicial específica.
Passo 19: cumprir exigências do Registro de Imóveis
Depois das notificações e da análise dos documentos, o registrador poderá identificar pendências.
A nota devolutiva deve ser analisada tecnicamente.
Uma exigência pode envolver documento simples ou questão mais complexa, como divergência na matrícula ou insuficiência na cadeia contratual.
A inércia do requerente após o prazo fixado pelo oficial pode levar à extinção do procedimento.
Passo 20: resolver eventual indisponibilidade
A indisponibilidade do imóvel não impede a abertura da adjudicação, mas constitui obstáculo à decisão final favorável se continuar ativa.
O Código Nacional de Normas determina o indeferimento caso a indisponibilidade não tenha sido cancelada até o momento da decisão final.
Por isso, esse dado deve ser identificado desde a análise inicial da matrícula.
Passo 21: aguardar a decisão do registrador
Depois de superadas notificações, impugnações e exigências, o oficial realizará a qualificação final.
Poderá deferir ou rejeitar fundamentadamente o pedido.
A adjudicação não é automática simplesmente porque existe contrato particular.
Passo 22: comprovar o imposto de transmissão
Na fase final, o requerente é notificado para comprovar o pagamento do imposto de transmissão antes da lavratura do registro.
O Código Nacional de Normas estabelece prazo de cinco dias úteis contados dessa notificação, admitindo sobrestamento quando houver justo impedimento.
Alíquota, base de cálculo e procedimentos dependem da legislação tributária municipal aplicável.
Passo 23: registrar a propriedade
Com os requisitos preenchidos e o imposto devidamente comprovado, o Registro de Imóveis pratica o ato de transferência.
O resultado que importa é a alteração da titularidade na matrícula.
Por isso, tecnicamente, a adjudicação extrajudicial não serve apenas para obter um papel equivalente a uma escritura: seu objetivo é viabilizar o registro da aquisição.
Passo 24: emitir matrícula atualizada
Depois do registro, é recomendável solicitar certidão atualizada para conferir se a propriedade passou a constar corretamente em nome do adjudicante.
A matrícula é o documento que permitirá comprovar a nova titularidade perante terceiros.
É possível fazer a adjudicação eletronicamente?
A regulamentação admite apresentação por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos nas hipóteses cabíveis.
Também é possível utilizar documentos eletrônicos conforme as normas aplicáveis.
O meio digital facilita o protocolo, mas não elimina os requisitos de contrato, quitação, ata, notificação e qualificação registral.
Quanto tempo demora todo o passo a passo?
Não existe prazo total único.
Casos com vendedor localizado, documentação completa e nenhuma impugnação tendem a possuir menos etapas do que situações envolvendo herdeiros, edital, contratos antigos ou gravames.
Os prazos de etapas específicas não devem ser confundidos com uma garantia de duração total.
Quando a adjudicação compulsória não é o caminho correto?
O procedimento pode não ser adequado quando a irregularidade não decorre de uma obrigação contratual de transferir.
Por exemplo, pode haver casos de escritura existente sem registro, posse sem contrato, divergência de área, inventário pendente ou construção irregular.
Essas situações devem ser diagnosticadas dentro de um plano de regularização de imóveis.
Quando procurar orientação profissional
A orientação jurídica deve ocorrer antes da ata notarial e, preferencialmente, antes de iniciar despesas relevantes.
É particularmente importante quando existem contratos antigos, diversas cessões, vendedor falecido, empresa encerrada, quitação sem recibos completos, divergências na matrícula ou gravames.
Uma análise inicial adequada permite verificar se a adjudicação é realmente o procedimento correto e quais documentos devem ser produzidos antes do protocolo.
Perguntas frequentes sobre como fazer adjudicação compulsória extrajudicial
Qual é o primeiro passo?
Analisar contrato, quitação e matrícula para confirmar se existe direito contratual à transferência do imóvel.
Precisa de advogado?
Sim. Advogado ou defensor público com procuração específica é obrigatório.
Precisa de ata notarial?
Sim. A ata notarial integra obrigatoriamente a instrução do requerimento extrajudicial.
Onde protocolar o pedido?
No Registro de Imóveis da situação atual do imóvel.
O contrato precisa estar registrado?
Não. O prévio registro da promessa de compra e venda ou cessão não é requisito para o deferimento.
Precisa comprovar a quitação?
Sim. O cumprimento integral da contraprestação necessária à transferência deve ser demonstrado.
Quanto tempo o vendedor tem para responder?
O requerimento prevê sua notificação para manifestação em 15 dias úteis.
E se o vendedor não for encontrado?
Depois de esgotados os meios ordinários de localização, poderá ser utilizada notificação por edital nas hipóteses regulamentares.
E se o vendedor morreu?
Podem ser notificados os herdeiros quando não existe inventário ou o inventariante quando houver inventário.
Se houver impugnação o procedimento acaba?
Não automaticamente. A impugnação é analisada dentro do procedimento e existem etapas próprias para manifestação e decisão.
Quando o ITBI é pago?
Sua comprovação é exigida antes do registro final, após notificação específica do oficial.
O resultado é uma escritura?
O objetivo final é o registro da transferência da propriedade na matrícula do imóvel.
