A retificação de área de imóvel é o procedimento utilizado para corrigir a descrição registral quando medidas, perímetro, área ou confrontações constantes da matrícula não correspondem adequadamente à realidade. Dependendo do tipo de diferença, a correção pode ser relativamente simples ou exigir planta, memorial descritivo, profissional habilitado e participação dos proprietários confrontantes.
O procedimento está disciplinado principalmente pela Lei de Registros Públicos e não deve ser confundido com desmembramento, unificação de imóveis ou simples atualização da área construída.
Antes de iniciar a retificação, é necessário identificar exatamente onde está a divergência. Para compreender os diferentes tipos de pendência documental, consulte o guia de regularização de imóveis.
O que é retificação de área de imóvel?
É a correção da descrição do imóvel existente no Registro de Imóveis quando os dados registrais não exprimem corretamente sua configuração.
A matrícula pode apresentar problema em elementos como:
- metragem das divisas;
- área total;
- perímetro;
- ângulos ou coordenadas;
- identificação dos confrontantes;
- descrição da localização;
- outros elementos técnicos que individualizam o imóvel.
O objetivo não é criar arbitrariamente um imóvel maior ou menor, mas fazer a descrição registral corresponder juridicamente à área que efetivamente integra aquele imóvel.
Quando a retificação de área é necessária?
Ela pode ser necessária quando um levantamento técnico identifica diferença entre a área real e a descrição constante da matrícula.
Isso ocorre com frequência em imóveis antigos, cujas descrições utilizavam referências como árvores, córregos, cercas, nomes de antigos vizinhos ou medidas aproximadas.
Também pode ocorrer quando medições modernas revelam imprecisões em registros anteriores.
Diferença de metragem significa que a matrícula está errada?
Não necessariamente.
Antes de concluir que existe erro registral, é necessário conferir a origem das informações utilizadas na medição.
Uma diferença pode decorrer de:
- levantamento técnico inadequado;
- ocupação além da divisa;
- muro construído em posição diferente do limite jurídico;
- erro histórico na matrícula;
- alteração física realizada sem regularização;
- sobreposição com imóvel vizinho;
- descrição registral antiga e imprecisa.
A retificação não deve ser utilizada para legitimar ocupação indevida de área pertencente a terceiro.
Área construída diferente é caso de retificação de área?
Não necessariamente.
É importante distinguir a área do terreno da área construída.
Se a matrícula descreve corretamente um terreno de 300 m², mas registra uma casa de 100 m² quando atualmente existem 180 m² construídos, a questão principal pode estar na averbação da edificação, e não na área territorial.
Retificação de área trata principalmente da descrição física e perimetral do próprio imóvel.
Retificação de área e retificação de registro são a mesma coisa?
A retificação de área é uma espécie de correção registral, mas nem todo erro no registro envolve medidas perimetrais.
Existem correções relacionadas a nome, estado civil, dados do título, confrontação sem alteração de perímetro e outros elementos que podem seguir tratamento diferente.
Quando não existe problema de metragem, veja retificação de registro de imóvel.
Quem pode pedir a retificação?
O proprietário ou interessado juridicamente legitimado pode requerer a retificação nas hipóteses previstas pela legislação.
A legitimidade concreta deve ser analisada conforme a matrícula, o título e a natureza da correção pretendida.
Quando a pessoa possui apenas contrato e ainda não aparece na cadeia registral adequada, pode existir uma questão de titularidade anterior à correção da área.
Onde é feita a retificação de área?
O procedimento extrajudicial é processado perante o Registro de Imóveis competente.
O registrador analisa a matrícula, documentos técnicos, anuências ou notificações e demais elementos apresentados.
Dependendo do caso, outras providências administrativas ou judiciais podem ser necessárias antes ou durante a regularização.
Precisa de planta e memorial descritivo?
Quando a retificação envolve inserção ou alteração de medidas perimetrais, planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado assumem papel central.
Esses documentos devem identificar tecnicamente o imóvel e permitir sua comparação com a matrícula e com os imóveis confrontantes.
A documentação deve observar os requisitos legais e técnicos aplicáveis à situação concreta.
Precisa de engenheiro ou arquiteto?
Quando há levantamento, planta, memorial e responsabilidade técnica, é necessária atuação de profissional legalmente habilitado dentro de suas atribuições.
O profissional realiza o trabalho técnico; o Registro de Imóveis realiza a qualificação registral.
Em situações juridicamente complexas, advogado e profissional técnico podem precisar atuar de forma coordenada.
O que é memorial descritivo?
É o documento técnico que descreve detalhadamente o imóvel, indicando medidas, perímetro, confrontações e demais elementos necessários à sua individualização.
Ele precisa ser compatível com a planta e com a situação levantada em campo.
Não se trata simplesmente de informar a área total em metros quadrados.
Quem são os confrontantes?
São, em termos gerais, os imóveis ou titulares relacionados às divisas do imóvel objeto da retificação.
A identificação correta dos confrontantes é relevante porque uma alteração perimetral pode repercutir sobre áreas vizinhas.
A Lei de Registros Públicos possui regras próprias sobre anuência e notificação desses interessados.
Todos os vizinhos precisam assinar?
Não é adequado formular uma regra simplificada para qualquer situação.
A legislação prevê hipóteses de anuência e procedimentos de notificação quando a assinatura necessária não acompanha a documentação.
Também existem regras específicas para situações em que titulares confrontantes não podem ser identificados ou localizados.
O desenho exato das notificações deve seguir a matrícula, a planta e a legislação vigente.
E se o confrontante não concordar?
A oposição pode impedir que a questão seja tratada como uma simples retificação consensual.
O conteúdo da impugnação precisa ser analisado para verificar se existe disputa real de domínio, sobreposição de áreas ou apenas questão técnica que possa ser esclarecida.
Dependendo da controvérsia, pode ser necessária solução judicial.
E se o vizinho simplesmente não responder?
A legislação registral possui regras para notificações e consequências da ausência de manifestação dentro do prazo aplicável.
O silêncio não deve ser interpretado pelo interessado por conta própria antes da conclusão das diligências formais realizadas conforme a Lei de Registros Públicos.
É o procedimento registral que define se estão preenchidos os requisitos para prosseguir.
E se não sei quem é o confrontante?
Primeiro devem ser realizadas as pesquisas necessárias para identificar a titularidade dos imóveis vizinhos.
A legislação atual também contempla situações em que, após buscas, não é possível identificar determinados titulares, prevendo mecanismos de participação de ocupantes e notificação por edital eletrônico nas hipóteses legais.
Isso não significa que a identificação dos vizinhos possa ser simplesmente ignorada.
Retificação pode aumentar a área do imóvel?
Pode ocorrer de a área apurada tecnicamente ser superior àquela indicada no registro.
Entretanto, isso não significa que seja permitido incorporar imóvel vizinho por meio de retificação.
É necessário demonstrar que a nova descrição corresponde ao mesmo imóvel juridicamente existente e que não há transferência disfarçada de propriedade.
Existe limite percentual para aumentar a área?
Não é adequado aplicar uma regra genérica segundo a qual diferenças acima ou abaixo de determinado percentual são automaticamente admitidas ou proibidas.
O ponto principal é verificar a identidade do imóvel, a origem da divergência e a ausência de apropriação de área de terceiro.
Percentuais isolados não substituem a análise técnica e registral.
Retificação pode diminuir a área?
Pode haver situações em que o levantamento técnico indique área inferior à registral.
Também nesse caso é necessário compreender a causa da diferença e verificar se não há perda indevida de parte do imóvel ou conflito com negócios anteriores.
A correção deve representar a realidade jurídica e física adequadamente demonstrada.
Retificação serve para adquirir um pedaço do terreno vizinho?
Não.
Se existe efetiva transmissão de uma faixa de terreno entre proprietários, deve ser utilizado o instrumento jurídico adequado à transmissão e às alterações registrais correspondentes.
A retificação não deve ser usada para esconder compra, doação ou outro negócio translativo.
Retificação serve para corrigir muro colocado no lugar errado?
Depende.
O muro físico não define sozinho a divisa jurídica.
Se ele foi construído fora do limite real, pode ser necessário corrigir a ocupação física, e não alterar a matrícula para se adaptar ao muro.
O levantamento técnico deve confrontar documentos, marcos, posse e registros.
Retificação de área é usucapião?
Não.
Na retificação, o objetivo é corrigir a descrição do imóvel já existente.
Na usucapião, busca-se reconhecer aquisição de propriedade fundada em posse qualificada durante os requisitos legais.
Se a pessoa pretende incorporar área que nunca integrou juridicamente seu imóvel e sustenta direito pela posse, pode ser necessário avaliar outro fundamento.
Retificação de área é adjudicação compulsória?
Também não.
A adjudicação compulsória trata da falta de formalização de uma transmissão decorrente de negócio jurídico.
Se o problema principal é que o imóvel foi comprado e quitado, mas o vendedor não concluiu a transferência, deve-se analisar adjudicação compulsória extrajudicial, e não utilizar a retificação para corrigir titularidade.
Preciso primeiro ser proprietário para retificar?
A legitimidade para requerer a correção depende da situação registral e jurídica.
Quando existe quebra de titularidade, pode ser necessário resolver primeiro ou coordenar a aquisição e a descrição.
Uma pessoa que ainda não conseguiu fazer seu direito chegar à matrícula não deve presumir que a retificação de área resolverá automaticamente a cadeia de propriedade.
Retificação pode ser necessária antes de vender?
Sim.
Quando a descrição da matrícula não permite identificar com segurança o imóvel ou apresenta diferença relevante em relação à realidade, compradores e instituições financeiras podem exigir esclarecimento ou correção.
A necessidade concreta dependerá da divergência e do negócio pretendido.
Retificação pode ser necessária para financiamento?
Pode.
O banco normalmente utiliza documentação registral e avaliação do imóvel.
Se a área física identificada na avaliação não corresponde adequadamente à matrícula, a operação pode sofrer exigências até que a situação seja esclarecida.
Retificação e desmembramento são iguais?
Não.
Retificação corrige a descrição de um imóvel. Desmembramento divide uma área em parcelas juridicamente distintas, sujeito também às regras urbanísticas ou rurais aplicáveis.
Não se deve utilizar retificação para criar lotes independentes sem cumprir o procedimento adequado.
Retificação e unificação são iguais?
Não.
Na unificação, imóveis distintos são reunidos registralmente quando os requisitos estão presentes.
A retificação pode eventualmente ser necessária antes de uma unificação quando as descrições das matrículas são incompatíveis ou imprecisas.
Veja como funciona a unificação de matrículas.
Imóvel rural possui regras específicas?
Sim. Imóveis rurais podem envolver cadastro rural, georreferenciamento, certificação e regras técnicas específicas conforme área, localização, situação registral e legislação aplicável.
Por isso, os requisitos de uma retificação urbana não devem ser automaticamente copiados para um imóvel rural.
Precisa de georreferenciamento?
Depende das características e da natureza do imóvel e das exigências legais aplicáveis.
O georreferenciamento possui disciplina específica para imóveis rurais em determinadas situações.
Para imóvel urbano, a identificação técnica também deve ser precisa, mas não se deve aplicar indiscriminadamente todas as regras próprias do cadastro rural.
Quanto custa retificação de área?
Não existe preço nacional único.
Os custos podem envolver:
- levantamento topográfico;
- planta e memorial;
- responsabilidade técnica;
- certidões;
- notificações;
- emolumentos registrais;
- advogado quando necessário;
- eventual processo judicial se houver conflito.
A dimensão do imóvel, quantidade de confrontantes e complexidade da descrição podem influenciar o custo.
Quanto tempo demora?
Não existe prazo total único.
Um procedimento com documentação técnica completa e anuência dos envolvidos pode ser muito diferente de outro que exige várias notificações, pesquisa de confrontantes ou enfrenta impugnação.
A qualidade do levantamento inicial influencia diretamente a duração.
Precisa de advogado?
A necessidade depende do procedimento e da complexidade jurídica.
O trabalho técnico do engenheiro ou arquiteto não substitui a análise jurídica quando existe disputa de divisas, quebra de titularidade, impugnação, sobreposição ou dúvida sobre a natureza da regularização.
Em situações simples, o requerimento registral pode seguir conforme as regras da serventia e da legislação.
Checklist para iniciar uma retificação de área
- obtenha matrícula ou transcrição atualizada;
- reúna títulos e plantas antigas;
- compare a descrição registral com a ocupação física;
- contrate profissional habilitado quando necessário;
- realize levantamento técnico;
- prepare planta e memorial compatíveis;
- identifique corretamente os confrontantes;
- verifique possíveis sobreposições;
- organize anuências e documentação;
- protocole o pedido no Registro de Imóveis e acompanhe eventuais notificações ou exigências.
Quando procurar orientação profissional
A orientação é especialmente importante quando a diferença de área é grande, existe conflito com vizinho, parte do terreno é ocupada por terceiro, o proprietário da matrícula não corresponde ao requerente ou a retificação está sendo feita para viabilizar venda, financiamento, desmembramento ou unificação.
Antes de contratar um levantamento apenas porque a metragem do IPTU é diferente da matrícula, também é recomendável descobrir se a divergência realmente está na área territorial ou se se refere apenas à construção ou ao cadastro municipal.
O diagnóstico correto evita utilizar retificação para tentar resolver um problema que, na realidade, é de propriedade, construção ou parcelamento.
Perguntas frequentes sobre retificação de área de imóvel
O que é retificação de área?
É o procedimento utilizado para corrigir medidas, perímetro, área ou outros elementos da descrição registral do imóvel.
Precisa de planta e memorial?
Quando há alteração ou inserção de medidas perimetrais, esses documentos técnicos são normalmente essenciais ao procedimento.
Precisa de engenheiro ou arquiteto?
Quando são exigidos levantamento, planta, memorial e responsabilidade técnica, deve atuar profissional legalmente habilitado.
Os vizinhos precisam concordar?
A legislação possui regras sobre anuência e notificação dos confrontantes conforme a situação concreta.
O vizinho pode impedir a retificação?
Uma impugnação fundamentada pode gerar necessidade de análise adicional e, quando existe conflito de direito, eventual solução judicial.
Retificação pode aumentar a área?
Pode haver área apurada superior à registrada, desde que a correção represente o mesmo imóvel e não incorpore indevidamente área de terceiro.
Existe percentual máximo de diferença?
Não se deve utilizar um percentual isolado como regra universal para admitir ou negar a retificação.
Área construída errada é retificação de área?
Não necessariamente. Se o problema está na edificação, pode ser necessária averbação da construção.
Retificação é igual a desmembramento?
Não. Retificação corrige a descrição; desmembramento divide juridicamente o imóvel.
Retificação é igual a usucapião?
Não. Usucapião reconhece aquisição fundada na posse; retificação corrige a descrição de imóvel já existente.
Quanto custa?
Depende de levantamento técnico, quantidade de confrontantes, notificações, emolumentos e eventual assistência jurídica.
Quanto tempo demora?
Varia conforme documentação, anuências, notificações, exigências e existência ou não de impugnação.
