É possível fazer divórcio com imóvel financiado e incluir os direitos sobre o bem na partilha. O ponto mais importante é separar duas relações diferentes: a divisão patrimonial entre os ex-cônjuges e o contrato de financiamento existente com o banco.
O casal pode concordar que apenas um ficará com o imóvel e assumirá economicamente as parcelas, mas esse acordo não elimina automaticamente a responsabilidade do outro perante a instituição financeira. A substituição ou exclusão de devedor depende das regras do contrato e da concordância do credor.
Para compreender primeiro a estrutura da escritura, consulte o guia de divórcio extrajudicial.
Imóvel financiado pode entrar no divórcio?
Sim. O fato de o financiamento ainda não estar quitado não impede que a situação patrimonial do imóvel seja tratada no divórcio.
É necessário identificar o que efetivamente existe naquele momento: valor já pago, direitos relacionados à aquisição, saldo devedor, titularidade registral, regime de bens e obrigações contratuais perante a instituição financeira.
A partilha deve ser estruturada com base nesses elementos e não apenas no valor total de mercado do imóvel.
Quem é dono do imóvel enquanto existe financiamento?
A resposta depende da estrutura jurídica do financiamento.
Em operações com alienação fiduciária, muito comuns no financiamento imobiliário, existem direitos do comprador e garantia constituída em favor do credor até o cumprimento das obrigações.
Para o divórcio, é importante analisar a matrícula e o contrato para saber exatamente quais direitos estão sendo partilhados.
O saldo devedor entra na análise da partilha?
Sim. Ignorar o saldo devedor pode distorcer completamente o valor econômico do patrimônio.
Um imóvel avaliado em determinado valor de mercado pode ainda possuir dívida significativa. Por isso, normalmente devem ser considerados:
- valor aproximado de mercado;
- saldo devedor atualizado;
- quantia já amortizada;
- valor das parcelas futuras;
- eventuais encargos do financiamento;
- recursos próprios utilizados na entrada;
- FGTS eventualmente utilizado;
- regime de bens do casamento.
Um dos cônjuges pode ficar sozinho com o imóvel?
Sim, o casal pode consensualmente estruturar a partilha para que apenas um fique com os direitos sobre o imóvel.
Será necessário calcular se o outro possui direito econômico sobre a parcela já construída durante o casamento e como ocorrerá eventual compensação.
Essa compensação pode ser realizada com dinheiro, outro bem ou pela própria estrutura da partilha, dependendo do caso.
Quem fica com o imóvel automaticamente assume o financiamento?
Não perante o banco.
O acordo pode estabelecer entre os ex-cônjuges que um deles passará a pagar sozinho as prestações. Porém, se ambos continuam constando como devedores no contrato, a instituição financeira poderá continuar cobrando aqueles que permanecem contratualmente obrigados.
Para que um devedor seja efetivamente excluído, deve-se verificar a aprovação do credor e os procedimentos exigidos pela instituição.
Por que o banco precisa concordar?
Porque a instituição concedeu o crédito considerando a renda, capacidade financeira e risco dos devedores originais.
Retirar um deles modifica as condições de risco da operação.
O Código Civil prevê que a assunção de dívida com exoneração do devedor original depende do consentimento expresso do credor.
Por isso, uma cláusula da escritura dizendo que apenas um ex-cônjuge pagará o financiamento não obriga automaticamente o banco a liberar o outro.
O banco pode negar a retirada de um dos cônjuges?
Pode ocorrer de a instituição não aprovar a alteração pretendida.
O banco pode realizar nova análise de crédito daquele que pretende permanecer sozinho no contrato e verificar renda, comprometimento financeiro, histórico de crédito e demais critérios internos.
Se a alteração não for aprovada, o casal precisará avaliar outras soluções para o imóvel.
Quais são as opções quando o banco não aprova?
Dependendo do caso, podem ser consideradas alternativas como:
- manter temporariamente ambos no financiamento, com acordo interno sobre os pagamentos;
- vender o imóvel e quitar o saldo devedor;
- buscar outra forma de crédito para quitação ou substituição da dívida;
- adiar determinada transferência patrimonial;
- negociar solução diferente na partilha.
Cada alternativa possui riscos e custos próprios.
É seguro manter os dois no financiamento depois do divórcio?
É possível que isso aconteça, mas exige cautela.
Se apenas um permanece no imóvel e se compromete a pagar as parcelas, o outro pode continuar juridicamente exposto ao banco enquanto seu nome permanecer no contrato.
Se houver inadimplência, essa pessoa pode ser cobrada mesmo tendo uma escritura de divórcio estabelecendo que o ex-cônjuge deveria pagar.
O acordo pode gerar direito de cobrança entre os ex-cônjuges, mas não necessariamente impede a cobrança pelo credor.
Como calcular a parte de cada um?
Não existe uma fórmula única para todos os casamentos.
Primeiro deve ser analisado o regime de bens. Depois, é necessário identificar quando o imóvel foi adquirido, quais recursos foram utilizados e qual parcela patrimonial se comunica.
O fato de as parcelas terem sido pagas por uma conta bancária em nome de apenas um cônjuge não significa automaticamente que somente ele adquiriu direitos sobre o bem.
Imóvel comprado antes do casamento entra na partilha?
Depende do regime de bens e da forma como o financiamento foi pago.
Quando o contrato foi celebrado antes do casamento e parcelas foram quitadas durante a relação, pode ser necessária análise específica sobre a comunicabilidade dos valores pagos no período conjugal.
Não é adequado presumir que o imóvel inteiro será particular nem que será integralmente dividido.
E se a entrada foi paga antes do casamento?
A origem da entrada pode ser relevante.
Documentos que demonstrem pagamentos anteriores, recursos particulares ou utilização de patrimônio exclusivo ajudam a reconstruir a composição econômica da aquisição.
O mesmo cuidado deve ser adotado quando houve utilização de recursos recebidos por herança ou doação.
FGTS utilizado no financiamento interfere?
Pode ser relevante para a análise patrimonial e para o histórico dos pagamentos.
É recomendável reunir extratos e documentos que demonstrem valores utilizados durante a aquisição e amortização.
O enquadramento jurídico desses valores deve considerar o regime de bens e as circunstâncias concretas.
É necessário saber o valor de mercado do imóvel?
Conhecer o valor atual pode ser importante para uma partilha economicamente equilibrada.
Imagine um imóvel que vale R$ 600 mil e ainda possui R$ 300 mil de saldo devedor. Considerar apenas o valor de R$ 600 mil pode transmitir uma impressão incorreta sobre o patrimônio líquido envolvido.
A avaliação também pode ser importante quando um ex-cônjuge pretende compensar o outro em dinheiro ou com outro bem.
Posso vender o imóvel financiado durante o divórcio?
Pode ser possível, observados o contrato e os procedimentos da instituição financeira.
Em muitos casos, parte do preço é destinada à quitação do saldo devedor e o valor líquido remanescente é dividido conforme os direitos das partes.
A venda pode ser uma alternativa quando nenhum dos cônjuges possui condições ou interesse em assumir sozinho o imóvel.
É melhor vender antes ou depois do divórcio?
Não existe resposta única.
A decisão depende da urgência, da concordância do casal, das condições do financiamento, do mercado, da tributação e da forma como a partilha será estruturada.
O importante é que escritura, venda e quitação sejam coordenadas para evitar contradições documentais.
Imóvel do Minha Casa Minha Vida pode ser partilhado?
Financiamentos vinculados a programas habitacionais podem possuir regras contratuais e legais específicas.
É necessário analisar o contrato, eventual subsídio, titularidade, restrições de transferência e regras da instituição financeira responsável.
Não se deve aplicar automaticamente a mesma solução utilizada em um financiamento imobiliário comum.
O divórcio pode ser feito antes de resolver o financiamento?
Em determinadas situações, a dissolução do casamento pode ser formalizada mesmo que algumas providências patrimoniais permaneçam pendentes.
Também pode ser analisada a possibilidade de realizar a partilha posteriormente.
Entretanto, deixar a questão financeira indefinida mantém uma ligação econômica relevante entre os ex-cônjuges e precisa ser cuidadosamente avaliado.
Como o imóvel financiado aparece na escritura?
A escritura deve descrever adequadamente os direitos relacionados ao imóvel e a forma consensualmente definida para a partilha.
Quando há financiamento, é importante evitar cláusulas que deem a entender que a escritura, sozinha, liberou um dos devedores perante o banco.
O advogado deve diferenciar claramente o acordo interno da eventual alteração contratual que ainda dependerá da instituição financeira.
Precisa de autorização do banco para fazer o divórcio?
O divórcio em si não depende da autorização do banco.
O que pode depender do credor é a alteração da relação contratual do financiamento, especialmente a exclusão de um devedor ou substituição das garantias.
São questões diferentes e devem ser tratadas separadamente.
A escritura transfere automaticamente o imóvel financiado?
Não se deve presumir uma transferência completa e automática.
Além da escritura, podem ser necessárias providências perante a instituição financeira e o Registro de Imóveis.
A matrícula deve ser analisada para verificar a garantia existente e quais atos registrais são possíveis em cada etapa.
É possível fazer a partilha no divórcio extrajudicial?
Sim, quando existe consenso e os demais requisitos estão presentes.
A situação do financiamento deverá ser corretamente descrita e a divisão deverá considerar o patrimônio efetivamente comunicável.
Se houver transferência desigual de patrimônio, também deve ser analisada eventual incidência tributária.
Quanto custa dividir um imóvel financiado?
Não há valor único.
Podem existir custos com advogado, tabelionato, certidões, avaliação, Registro de Imóveis, eventuais tributos e procedimentos do próprio banco.
A estrutura escolhida para a partilha influencia diretamente as despesas.
É necessário advogado?
Sim no divórcio extrajudicial.
Quando há financiamento, a atuação jurídica é especialmente importante porque o acordo deve considerar simultaneamente regime de bens, direitos patrimoniais e contrato bancário.
Veja o conteúdo sobre advogado para divórcio extrajudicial.
É possível pedir gratuidade?
A regulamentação do CNJ prevê gratuidade da escritura nas hipóteses aplicáveis às pessoas que declaram não possuir condições de arcar com os emolumentos.
Isso não significa que banco, avaliação, tributos ou todos os registros patrimoniais sejam automaticamente gratuitos.
Veja as regras no conteúdo sobre divórcio gratuito.
E se não houver casamento, mas união estável?
Quando o casal vive em união estável, o procedimento jurídico é de dissolução ou extinção da união, e não divórcio.
A existência de imóvel financiado também pode exigir análise da data de aquisição, regime patrimonial e contrato bancário.
Veja as regras sobre união estável em cartório.
Quando procurar orientação profissional
A orientação deve ocorrer antes de assinar uma partilha que atribua o imóvel financiado integralmente a apenas um dos cônjuges.
É recomendável obter matrícula atualizada, contrato, saldo devedor e informações do banco sobre a possibilidade de exclusão de um dos devedores.
Também deve ser avaliado o valor econômico efetivo dos direitos sobre o imóvel. Isso reduz o risco de uma partilha aparentemente equilibrada deixar uma das pessoas sem o bem, mas ainda responsável pela dívida.
Perguntas frequentes sobre divórcio com imóvel financiado
Imóvel financiado entra na partilha do divórcio?
Sim. Os direitos patrimoniais relacionados ao imóvel podem ser incluídos na partilha conforme o regime de bens e a forma de aquisição.
Quem fica com o imóvel assume automaticamente a dívida?
Não perante o banco. A exclusão do outro devedor depende do consentimento do credor e das regras do contrato.
O banco pode negar a retirada do ex-cônjuge?
Pode, especialmente se a pessoa que permanecer no financiamento não atender aos critérios de crédito da instituição.
O acordo do divórcio obriga o banco?
O acordo produz efeitos entre as partes, mas não altera automaticamente uma obrigação contratual perante terceiro credor.
Posso vender o imóvel financiado?
Pode ser possível, seguindo os procedimentos contratuais e bancários para quitação ou transferência.
Como calcular a parte de cada cônjuge?
Devem ser analisados regime de bens, data da aquisição, recursos utilizados, valores pagos e saldo devedor.
Precisa avaliar o imóvel?
Uma avaliação pode ser importante para medir o patrimônio líquido e estruturar compensações entre os ex-cônjuges.
Posso me divorciar antes de resolver o financiamento?
Em determinadas situações sim, mas manter o financiamento conjunto pode preservar responsabilidades entre os ex-cônjuges.
A escritura já muda o financiamento?
Não. Alterações no contrato dependem da instituição financeira.
Imóvel financiado pode entrar no divórcio extrajudicial?
Sim, quando há consenso e os demais requisitos da via extrajudicial estão presentes.
Precisa de advogado?
Sim. Advogado ou defensor público é obrigatório no divórcio extrajudicial.
Se o ex parar de pagar, o banco pode cobrar de mim?
Se seu nome continuar como devedor no contrato, pode haver cobrança conforme as obrigações assumidas perante a instituição financeira.
