A averbação de construção é o ato que atualiza a matrícula do imóvel para fazer constar a edificação existente no terreno, como uma casa, prédio, ampliação ou reconstrução. Quando a construção física existe, mas não aparece corretamente na matrícula, normalmente é necessário primeiro verificar sua regularidade perante o Município e reunir a documentação exigida para depois requerer a averbação no Registro de Imóveis.
A Lei de Registros Públicos prevê expressamente a averbação da edificação, reconstrução e demolição. Entretanto, os documentos administrativos necessários para comprovar a regularidade da obra podem variar conforme o Município, a época da construção, sua natureza e a legislação aplicável.
Para entender como a pendência da construção se relaciona com outros problemas documentais, consulte o guia de regularização de imóveis.
O que é averbação de construção?
É a atualização da matrícula para inserir a existência e, conforme o caso, as características da edificação construída sobre o terreno.
Imagine uma matrícula que descreve apenas um lote de terreno, embora exista no local uma casa regularmente construída. Enquanto a edificação não for averbada, a documentação registral pode permanecer sem refletir completamente a realidade física.
Averbação de construção e escritura são a mesma coisa?
Não.
A escritura está relacionada à formalização de determinado negócio jurídico, como uma compra e venda.
A averbação de construção está relacionada à atualização da matrícula para registrar uma alteração relevante ocorrida no imóvel.
Uma pessoa pode ser proprietária regularmente registrada do terreno e, ao mesmo tempo, possuir uma construção ainda não averbada.
Averbação e registro são a mesma coisa?
São atos registrais distintos.
A Lei de Registros Públicos separa situações sujeitas a registro daquelas sujeitas a averbação.
A compra e venda da propriedade, por exemplo, é objeto de registro. Já a edificação, reconstrução e demolição aparecem entre as hipóteses de averbação.
Como descobrir se a construção está averbada?
Solicite matrícula atualizada e compare sua descrição com o imóvel existente.
Se a matrícula menciona apenas o terreno ou apresenta uma área construída diferente da realidade, pode existir pendência.
Também é importante comparar:
- área construída indicada na matrícula;
- cadastro municipal;
- plantas e projetos existentes;
- certificados ou documentos municipais;
- situação física atual.
IPTU com área construída significa que a obra já está averbada?
Não necessariamente.
O cadastro municipal e a matrícula pertencem a sistemas diferentes.
A prefeitura pode conhecer e tributar determinada área construída e, mesmo assim, o Registro de Imóveis ainda apresentar apenas o terreno ou uma metragem anterior.
Por isso, a conferência deve ser feita diretamente na matrícula.
Quais construções podem precisar de averbação?
Podem existir situações envolvendo:
- casa construída em terreno anteriormente vazio;
- edifício;
- galpão;
- ampliação de residência;
- novo pavimento;
- reconstrução;
- demolição total ou parcial;
- alterações relevantes na área construída.
O tratamento exato depende do imóvel e da documentação existente.
Ampliação também precisa ser atualizada?
Pode precisar.
Se uma matrícula indica determinada área construída e posteriormente o proprietário amplia a edificação, a documentação pode deixar de corresponder à realidade.
A regularização da ampliação normalmente envolve verificar primeiro se ela está regular perante o Município e depois atualizar a matrícula com a documentação exigida.
Construção antiga também pode ser averbada?
Pode haver possibilidade.
O fato de a construção ser antiga não elimina automaticamente a necessidade de compatibilizar a situação física com a documentação.
Entretanto, imóveis antigos podem depender de regras específicas, documentos históricos, legislação municipal de regularização ou outras formas de comprovação.
Não é seguro aplicar ao imóvel antigo exatamente o mesmo checklist de uma obra recém-concluída.
Precisa de habite-se para averbar?
O documento municipal exigido depende da legislação local, da época da construção e da situação concreta.
Em muitos Municípios, certificado de conclusão, habite-se ou documento equivalente é elemento importante para demonstrar a regularidade da edificação.
Também existem procedimentos especiais de regularização de construções antigas ou realizadas em desconformidade que podem produzir documentação diferente.
Por isso, não deve ser criada uma lista nacional rígida de documentos municipais para todos os imóveis.
Qual é o papel da prefeitura?
A prefeitura analisa aspectos urbanísticos e edilícios de sua competência.
Dependendo do caso, podem ser considerados:
- projeto aprovado;
- licença;
- uso;
- recuos;
- taxa de ocupação;
- coeficiente de aproveitamento;
- regularidade da construção;
- certificado de conclusão;
- cadastro municipal.
Depois de atendidas as exigências administrativas aplicáveis, a documentação é utilizada na etapa registral.
O Registro de Imóveis aprova a obra?
Não exerce a mesma função urbanística da prefeitura.
O registrador qualifica os documentos apresentados para verificar se o ato pode ser averbado na matrícula.
A aprovação da construção perante o Município e a averbação registral são etapas relacionadas, mas distintas.
Quais documentos podem ser necessários?
A lista varia, mas pode envolver:
- requerimento;
- matrícula atualizada;
- documentação do proprietário;
- documento municipal de regularidade ou conclusão, conforme o caso;
- planta ou projeto quando aplicável;
- documentos técnicos;
- responsabilidade de profissional habilitado quando exigida;
- documentação fiscal ou previdenciária aplicável à obra, quando exigível;
- outros documentos previstos pelas normas locais e registrais.
Antes de providenciar documentos caros, é recomendável verificar as exigências do caso concreto.
Precisa de engenheiro ou arquiteto?
Frequentemente há participação de profissional habilitado quando a regularização exige projeto, levantamento, planta, memorial, laudo ou responsabilidade técnica.
O profissional adequado depende da natureza do serviço e de suas atribuições legais.
O advogado não substitui engenheiro ou arquiteto, assim como o profissional técnico não substitui a análise jurídica da titularidade.
Construção não averbada impede vender o imóvel?
Não existe uma resposta absoluta para qualquer negócio, mas a pendência pode dificultar a venda.
O comprador pode exigir regularização antes da aquisição, especialmente quando precisa de financiamento ou pretende ter documentação compatível com a realidade.
Também pode existir diferença significativa entre o valor de mercado do imóvel construído e aquilo que consta formalmente na matrícula.
Construção não averbada impede financiamento?
Pode gerar obstáculo.
Instituições financeiras costumam analisar matrícula, avaliação, documentação urbanística e o imóvel oferecido em garantia.
Quando a realidade física diverge da documentação, o banco pode solicitar regularização antes de aceitar a operação.
Os critérios concretos dependem da instituição financeira.
Construção não averbada pode entrar em inventário?
O imóvel pode integrar uma sucessão mesmo apresentando pendência documental.
Entretanto, a divergência entre matrícula e realidade pode precisar ser resolvida para facilitar partilha, avaliação, venda ou registro posterior.
É importante identificar separadamente quem é o proprietário e qual é a situação da edificação.
A averbação muda a propriedade?
Não é esse seu objetivo principal.
A averbação da construção atualiza informações da edificação na matrícula.
Se a própria titularidade do terreno estiver irregular, será necessário resolver também esse problema.
Quando existe contrato quitado sem título definitivo, por exemplo, pode ser necessário analisar adjudicação compulsória extrajudicial em vez de acreditar que a averbação da construção corrigirá a propriedade.
Posso averbar construção se o imóvel não está em meu nome?
A legitimidade para requerer o ato e a situação de continuidade registral precisam ser examinadas.
Se a pessoa que construiu possui apenas contrato particular e o terreno permanece registrado em nome de terceiro, podem existir duas irregularidades distintas: titularidade e construção.
Em muitos casos, é necessário organizar essas etapas para evitar uma regularização incompleta.
Área construída errada é a mesma coisa que área do terreno errada?
Não.
Área construída corresponde à edificação. Área do terreno corresponde à superfície e ao perímetro do imóvel.
Uma matrícula pode ter terreno corretamente descrito e construção errada, ou o contrário.
Quando o problema está nas medidas do terreno ou confrontações, pode ser necessário estudar retificação de área de imóvel.
Quando é necessária retificação do registro?
Nem toda divergência envolve metragem.
Podem existir erros de qualificação, nomes, dados do título, confrontações sem alteração perimetral ou outros elementos que exigem procedimento registral específico.
Quando a pendência não é propriamente a construção nem a área territorial, deve-se verificar se cabe retificação de registro de imóvel.
Posso averbar uma área maior que a aprovada pela prefeitura?
Não se deve partir da ideia de que o Registro de Imóveis servirá para legitimar uma construção que ainda está irregular administrativamente.
Se a edificação existente excede ou diverge do que foi aprovado, primeiro deve ser analisada a possibilidade de regularização perante o Município.
Somente depois é possível definir a documentação registral compatível.
E se parte da casa foi construída sem licença?
A situação deve ser analisada conforme a legislação municipal.
Pode existir procedimento de regularização, necessidade de adequação ou, em situações específicas, impossibilidade de manter determinada construção.
Antes de protocolar averbação, é necessário descobrir se a área efetivamente construída pode ser reconhecida administrativamente.
E se o imóvel foi reformado internamente?
Nem toda reforma interna produz alteração que precise ser refletida na matrícula.
O ponto relevante é verificar se houve mudança da área construída, demolição, reconstrução ou outra ocorrência que tenha repercussão registral ou urbanística.
Uma simples troca de acabamentos não deve ser confundida com ampliação de edificação.
Demolição também precisa ser averbada?
A Lei de Registros Públicos inclui a demolição entre as hipóteses expressas de averbação.
Se a matrícula ainda descreve uma construção que já não existe, ela também pode ficar incompatível com a realidade física.
A documentação necessária para a baixa deve ser verificada conforme as normas aplicáveis.
E reconstrução?
A reconstrução também é expressamente mencionada pela legislação registral.
Dependendo do que ocorreu, pode ser necessário documentar demolição, nova edificação ou alteração da área.
A sequência correta deve ser definida a partir dos documentos municipais e da matrícula existente.
Preciso regularizar a obra perante a Receita Federal?
Obras podem possuir obrigações fiscais e previdenciárias próprias.
A documentação exigível depende da natureza, época, responsáveis, enquadramentos legais e demais circunstâncias.
Não é adequado afirmar que todo imóvel seguirá exatamente o mesmo procedimento fiscal. Essa etapa deve ser conferida conforme a obra concreta e as exigências atuais para a averbação.
Quanto custa averbar construção?
Não existe preço nacional único.
O custo pode envolver:
- profissional técnico;
- projeto ou levantamento;
- taxas municipais;
- regularização fiscal aplicável;
- certidões;
- emolumentos do Registro de Imóveis;
- assessoria jurídica quando necessária.
Uma construção nova e regular possui estrutura de custos diferente de uma ampliação antiga realizada sem documentação.
Quanto tempo demora?
O tempo depende principalmente do que precisa acontecer antes da averbação.
Se a construção já está regular administrativamente e a documentação está pronta, o procedimento tende a ser mais simples.
Se é necessário aprovar projeto, regularizar ampliação, resolver divergências ou produzir documentos técnicos, a etapa preparatória pode representar a maior parte do prazo.
A matrícula fica atualizada imediatamente após a averbação?
Depois da prática do ato, a matrícula passa a conter a averbação correspondente.
É recomendável solicitar certidão atualizada e conferir se a área e a descrição lançadas correspondem à documentação apresentada.
É possível averbar construção pela internet?
Os registros públicos possuem serviços eletrônicos e a legislação admite recepção de documentos eletrônicos produzidos conforme as normas aplicáveis.
Entretanto, a possibilidade de protocolar eletronicamente não elimina a necessidade de documentos municipais, técnicos e registrais exigidos para o ato.
Precisa de advogado?
A simples averbação documentalmente regular não exige necessariamente advogado em todos os casos.
A assistência jurídica pode ser relevante quando existem problemas de titularidade, nota devolutiva, divergência entre documentos, herança, contratos informais, financiamento ou mais de uma irregularidade simultânea.
Checklist para averbar uma construção
- obtenha matrícula atualizada;
- confira qual construção já consta do registro;
- compare a matrícula com a situação física;
- consulte o cadastro municipal;
- localize projetos e aprovações existentes;
- verifique se a edificação está regular perante o Município;
- identifique os documentos técnicos necessários;
- verifique as obrigações fiscais ou previdenciárias aplicáveis;
- reúna os documentos exigidos pelo Registro de Imóveis;
- protocole o pedido de averbação e confira depois a matrícula atualizada.
Quando procurar orientação profissional
A orientação profissional é recomendável quando a área construída é muito diferente da matrícula, houve ampliação sem aprovação, o imóvel foi herdado, a titularidade ainda está em nome de terceiro ou existe intenção imediata de vender ou financiar.
Nesses casos, pode ser necessário combinar trabalho jurídico, técnico e administrativo.
Antes de contratar projeto, levantamento ou recolher valores, é importante definir se o problema está na construção, no terreno, no registro ou simultaneamente em mais de uma dessas áreas.
Perguntas frequentes sobre averbação de construção
O que é averbação de construção?
É o ato que atualiza a matrícula para fazer constar a edificação ou alteração relevante da construção existente no imóvel.
Como saber se minha casa está averbada?
Solicite matrícula atualizada e confira se a edificação e sua área aparecem na descrição ou nas averbações.
IPTU com área construída prova que a construção está averbada?
Não. Cadastro municipal e matrícula imobiliária são sistemas distintos.
Precisa de habite-se?
O documento municipal necessário depende da legislação local, da época e da situação da construção; habite-se ou certificado equivalente é comum em diversos casos.
Ampliação precisa ser averbada?
Pode precisar quando altera a área ou características da edificação que devem constar da matrícula.
Construção antiga pode ser regularizada?
Pode haver solução, mas documentos e procedimentos podem variar conforme época da obra e legislação municipal.
Precisa de engenheiro ou arquiteto?
Pode ser necessário quando houver projeto, levantamento, planta, memorial ou responsabilidade técnica.
Averbação corrige a propriedade do terreno?
Não. Titularidade e construção são questões diferentes e podem exigir procedimentos separados.
Área construída e área do terreno são a mesma coisa?
Não. Uma se refere à edificação e a outra à superfície e perímetro do imóvel.
Construção não averbada pode impedir financiamento?
Pode dificultar a análise do banco quando a realidade física não corresponde à documentação registral.
Demolição precisa ser averbada?
A Lei de Registros Públicos prevê expressamente a averbação da demolição.
Quanto custa averbar?
Depende do imóvel e pode envolver prefeitura, profissional técnico, documentação, regularização fiscal e emolumentos registrais.
