Escritura pública é um instrumento elaborado por tabelião de notas para formalizar declarações, contratos e negócios jurídicos aos quais a lei ou as próprias partes desejam atribuir forma pública. Ela é muito conhecida nas operações imobiliárias, mas também pode ser utilizada em doações, inventários, divórcios, uniões estáveis, procurações e diversos outros atos.
Nem todo negócio precisa de escritura. Em determinadas situações, porém, a forma pública é requisito legal e um contrato particular não consegue substituí-la. Além disso, quando a escritura envolve imóvel, sua lavratura não deve ser confundida com o registro da transferência da propriedade.
O que é uma escritura pública?
A escritura pública é um documento formalizado por tabelião de notas, profissional do Direito dotado de fé pública e responsável por conferir forma jurídica à manifestação de vontade das partes dentro de suas atribuições.
Durante o procedimento, o tabelionato identifica os participantes, analisa os documentos necessários, verifica requisitos do ato, redige o instrumento e colhe as manifestações e assinaturas conforme a modalidade utilizada.
A escritura passa a integrar os registros do tabelionato, o que a diferencia de um contrato particular elaborado e guardado apenas pelas próprias partes.
Para conhecer os principais atos disponíveis nos serviços extrajudiciais, consulte cartório online: serviços e procedimentos disponíveis.
Para que serve uma escritura pública?
A finalidade depende do negócio que está sendo formalizado. Entre os exemplos mais conhecidos estão:
- compra e venda de imóvel;
- doação de imóvel;
- instituição ou renúncia de determinados direitos reais;
- inventário e partilha extrajudicial;
- divórcio extrajudicial;
- dissolução consensual de união estável;
- declaração de união estável;
- procuração pública;
- cessões que exijam ou adotem a forma pública;
- testamentos públicos;
- outros negócios para os quais a lei exija essa forma ou as partes decidam utilizá-la.
Cada espécie possui requisitos próprios. A existência de escritura pública não elimina a necessidade de cumprir tributos, registros ou autorizações exigidos para o negócio correspondente.
Quando a escritura pública é obrigatória?
O ponto de partida está no Código Civil.
O artigo 107 estabelece, como regra, que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente a exigir. O artigo 108 cria uma regra importante para negócios imobiliários: salvo disposição legal em contrário, a escritura pública é essencial aos negócios destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Portanto, não é correto afirmar que toda negociação imobiliária exige escritura pública nem que qualquer contrato particular basta em todas as situações. É necessário verificar a natureza do negócio, seu valor e eventuais regras legais específicas.
Imóvel acima de 30 salários mínimos sempre precisa de escritura?
O artigo 108 do Código Civil utiliza esse parâmetro para os negócios jurídicos nele descritos, mas contém expressamente a ressalva “não dispondo a lei em contrário”.
Isso é importante porque existem negócios imobiliários sujeitos a legislação específica que pode admitir instrumento diferente da escritura pública.
Por isso, o valor do imóvel não deve ser utilizado isoladamente para determinar a forma do negócio. Também é preciso saber qual operação está sendo realizada e quais normas a disciplinam.
Contrato de compra e venda substitui escritura?
Nem sempre.
Um contrato particular pode registrar obrigações assumidas entre comprador e vendedor, mas não substitui a escritura quando a lei exige instrumento público para o negócio definitivo.
Além disso, promessa de compra e venda, contrato definitivo, escritura pública e registro imobiliário possuem funções jurídicas diferentes.
É comum encontrar situações em que a pessoa possui um contrato antigo e acredita ser proprietária do imóvel, mas a matrícula continua em nome do vendedor. Nesses casos, pode ser necessário analisar a documentação e os caminhos possíveis para a regularização do imóvel.
Escritura pública transfere a propriedade do imóvel?
A escritura, sozinha, não conclui necessariamente a transferência da propriedade imobiliária.
O Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Isso significa que, em uma compra e venda típica sujeita à escritura, há duas etapas diferentes:
- lavratura da escritura pública no tabelionato de notas;
- registro do título na matrícula do imóvel perante o Registro de Imóveis competente.
Enquanto o registro não ocorre, pode existir um negócio válido entre as partes sem que a matrícula tenha sido atualizada para refletir a nova titularidade.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o instrumento que formaliza o negócio perante o tabelião de notas. O registro imobiliário é o ato realizado no Registro de Imóveis que produz os efeitos registrais correspondentes e atualiza a matrícula.
Os serviços também são diferentes:
- Tabelionato de Notas: lavra escrituras e outros atos notariais.
- Registro de Imóveis: registra títulos e mantém a matrícula imobiliária.
É possível, portanto, encontrar imóvel com escritura assinada, mas ainda registrado em nome do antigo proprietário.
Quais documentos são necessários para fazer uma escritura?
A documentação depende completamente da espécie de escritura.
Em uma escritura imobiliária, podem ser necessários documentos como:
- identificação e CPF das partes;
- documentos relativos ao estado civil;
- certidão de casamento ou documentos sobre união estável, quando aplicável;
- matrícula atualizada do imóvel;
- informações cadastrais do bem;
- documentação tributária;
- documentos de representação, se alguém atuar por procurador;
- autorizações ou certidões exigidas para a operação concreta.
Uma escritura de inventário, divórcio ou doação exigirá documentos diferentes.
O ideal é informar ao tabelionato antecipadamente qual ato será realizado e solicitar a relação correspondente.
É possível assinar escritura por procuração?
Determinados atos admitem representação por procurador, desde que a procuração possua forma e poderes adequados ao negócio.
Uma autorização genérica pode não ser suficiente para vender, adquirir, doar ou praticar outro ato patrimonial relevante. O Código Civil exige poderes especiais e expressos para determinadas operações.
Quando a pessoa não poderá participar pessoalmente da escritura, é recomendável conferir antecipadamente se o instrumento de representação atende ao ato pretendido.
Veja mais em procuração pública: quando precisa e quais poderes incluir.
Quanto custa uma escritura pública?
Não existe um preço nacional único.
Os emolumentos notariais seguem tabelas aplicáveis em cada estado ou no Distrito Federal. O valor também pode variar conforme a natureza do ato e seu conteúdo econômico.
Em uma escritura imobiliária, o custo da escritura é apenas uma das despesas possíveis. Também podem existir:
- tributos incidentes sobre a operação;
- certidões;
- registro no Registro de Imóveis;
- regularizações anteriores;
- outros atos exigidos pelo caso.
Por isso, não se deve confundir “valor da escritura” com o custo total de formalização e registro de um negócio.
Qual imposto é pago na escritura de imóvel?
O tributo depende do negócio.
Em uma compra e venda onerosa de imóvel, normalmente deve ser analisado o ITBI conforme as regras municipais aplicáveis. Em transmissão gratuita, como determinadas doações, pode incidir ITCMD conforme a legislação estadual.
A base de cálculo, alíquota, hipóteses de imunidade ou isenção e momento de recolhimento não devem ser generalizados nacionalmente.
Antes da escritura, o tabelionato verificará a documentação tributária exigida para o ato.
É necessário advogado para fazer escritura pública?
Depende do ato.
Existem escrituras em que a assistência de advogado ou defensor público é expressamente exigida, como ocorre em determinados procedimentos extrajudiciais de inventário, partilha e divórcio.
Uma compra e venda comum não se transforma automaticamente em ato de assistência advocatícia obrigatória apenas por ser formalizada por escritura.
Entretanto, negócios de maior complexidade, imóveis com irregularidades, cláusulas especiais, conflitos entre partes ou estruturas patrimoniais relevantes podem justificar análise jurídica independente antes da assinatura.
O tabelião substitui o advogado?
Não são funções equivalentes.
O tabelião atua de maneira imparcial, verifica a legalidade do ato dentro de suas atribuições e formaliza a manifestação de vontade das partes.
O advogado, quando contratado, atua na defesa e orientação jurídica dos interesses de seu cliente.
Em um negócio no qual existam riscos, dúvidas contratuais ou interesses potencialmente conflitantes, a análise particular pode ser importante mesmo quando o tabelião está apto a lavrar a escritura.
É possível fazer escritura pública online?
Sim. O Conselho Nacional de Justiça regulamenta a prática de atos notariais eletrônicos por meio do e-Notariado.
O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça estabelece regras gerais para atos notariais eletrônicos nos tabelionatos de notas do país.
Quando cumpridos os requisitos regulamentares, os atos notariais eletrônicos cuja autenticidade é conferida por meio do e-Notariado constituem instrumentos públicos e podem produzir os efeitos jurídicos correspondentes.
Veja os requisitos, videoconferência e assinaturas no guia e-Notariado: como funciona.
Como funciona uma escritura pública online?
O fluxo varia de acordo com o ato e o tabelionato competente, mas normalmente envolve:
- contato com o tabelionato;
- envio e conferência dos documentos;
- preparação da minuta;
- identificação das partes;
- videoconferência notarial quando prevista;
- assinaturas eletrônicas admitidas pelo sistema;
- lavratura do ato;
- disponibilização do instrumento eletrônico.
O atendimento remoto não elimina requisitos legais, tributários ou documentais. Ele altera principalmente o meio pelo qual o ato é realizado.
Posso escolher qualquer cartório para fazer a escritura?
A resposta depende do ato.
A legislação notarial possui regras sobre a atuação do tabelião e os atos eletrônicos possuem critérios próprios de competência previstos nas normas do CNJ.
Além disso, não se deve confundir a escolha do tabelionato de notas com o Registro de Imóveis: o registro de um imóvel é realizado perante a serventia registral competente pela localização do bem.
Antes de enviar os documentos, confirme se o tabelionato escolhido é competente para a modalidade pretendida.
A escritura tem prazo de validade?
Uma escritura regularmente lavrada não possui simplesmente uma “data de validade” genérica após a qual deixa de existir.
Entretanto, documentos apresentados para sua lavratura podem possuir necessidade de atualização, e o próprio negócio pode depender de providências posteriores.
Em operação imobiliária, por exemplo, deixar a escritura sem registro pode manter a matrícula em nome do proprietário anterior, produzindo riscos práticos que não devem ser confundidos com vencimento da escritura.
Posso perder uma escritura?
A perda da via entregue ao interessado não significa necessariamente a perda do ato notarial.
A escritura é mantida nos registros do tabelionato e, conforme as regras aplicáveis, pode ser possível solicitar traslado ou certidão do ato.
Isso é uma diferença importante em relação a documentos particulares cuja única via pode permanecer apenas com as partes.
Escritura e procuração pública são a mesma coisa?
Não.
A procuração pública também é um instrumento público lavrado por tabelião, mas sua função é conceder poderes de representação.
Já uma escritura de compra e venda, por exemplo, formaliza o próprio negócio entre vendedor e comprador.
Conceder procuração para vender um imóvel não significa que o imóvel foi vendido. O procurador precisará utilizar os poderes recebidos para praticar o negócio correspondente.
Escritura pública é igual a autenticação de documento?
Não. São atos notariais diferentes.
A autenticação está relacionada à correspondência entre uma cópia e o documento apresentado. A escritura pública formaliza uma declaração ou negócio jurídico.
Autenticar uma cópia de contrato particular não transforma aquele contrato em escritura pública.
Veja mais em autenticação de documentos.
O que acontece se uma escritura tiver informação errada?
O procedimento depende da natureza do erro.
Erros materiais, informações incorretas sobre partes, descrição de bens ou cláusulas negociais podem exigir retificação, escritura complementar, novo ato ou outra providência adequada.
Não é recomendável tentar corrigir manualmente uma via da escritura. A alteração precisa respeitar as formalidades do ato público e os eventuais registros que já tenham sido realizados.
Como fazer uma escritura pública passo a passo?
Embora cada escritura tenha exigências específicas, um fluxo geral pode ser organizado assim:
- definir exatamente qual negócio será formalizado;
- verificar se a escritura pública é exigida ou adequada;
- escolher o tabelionato competente;
- solicitar a lista de documentos;
- regularizar pendências documentais;
- providenciar tributos e autorizações aplicáveis;
- enviar os documentos para análise;
- conferir cuidadosamente a minuta;
- assinar o ato presencial ou eletronicamente, conforme o caso;
- realizar os registros ou transferências posteriores necessários.
A última etapa é especialmente importante em negócios imobiliários, porque a lavratura da escritura não deve ser confundida com o registro da aquisição na matrícula.
Quando procurar orientação profissional
É recomendável buscar orientação jurídica antes da escritura quando houver imóveis irregulares, divergência de matrícula, contratos antigos, incapazes, representação por procuração, cláusulas incomuns, empresas, partilhas, doações, usufruto, patrimônio elevado ou interesses conflitantes.
Também é prudente analisar o negócio antes de pagar integralmente valores relevantes ou assinar instrumentos que produzam efeitos difíceis de desfazer.
A escritura pública aumenta a segurança formal do ato, mas não substitui a análise dos interesses econômicos e jurídicos de cada parte. Cada caso deve ser examinado individualmente.
Perguntas frequentes sobre escritura pública
O que é escritura pública?
É um instrumento público lavrado por tabelião de notas para formalizar declarações e negócios jurídicos segundo os requisitos legais aplicáveis.
Quando a escritura pública é obrigatória?
A obrigatoriedade depende do negócio. O artigo 108 do Código Civil prevê a escritura, salvo disposição legal em contrário, para determinados negócios sobre direitos reais imobiliários acima do limite legal.
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Não. Existem situações submetidas a regras específicas e negócios em que outro instrumento é admitido. A forma deve ser analisada conforme a operação concreta.
Escritura pública transfere a propriedade?
Na transmissão imobiliária entre vivos, normalmente é necessário registrar o título no Registro de Imóveis para produzir a transferência da propriedade.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura formaliza o negócio no tabelionato de notas. O registro é realizado no Registro de Imóveis e atualiza a situação registral da matrícula.
É possível fazer escritura online?
Sim. Atos notariais eletrônicos podem ser realizados pelo e-Notariado quando observados os requisitos regulamentares.
Precisa de advogado para fazer escritura?
Depende da espécie de escritura. Alguns procedimentos extrajudiciais exigem advogado ou defensor, enquanto outros atos notariais não possuem essa exigência geral.
Quanto custa uma escritura pública?
Os emolumentos variam conforme o estado, a natureza do ato e seu conteúdo econômico. Não existe um preço nacional único.
Posso fazer escritura por procuração?
Determinados atos admitem representação, desde que a procuração possua a forma e os poderes necessários para o negócio.
Contrato particular substitui escritura?
Somente quando a forma particular for juridicamente admitida para aquele negócio. Se a lei exigir escritura pública, o contrato particular não substitui a forma obrigatória.
Escritura pública vence?
Não existe prazo geral de validade para toda escritura, mas o negócio pode exigir registros posteriores e determinados documentos relacionados podem precisar ser atualizados.
Perdi minha escritura. O que fazer?
Como o ato permanece registrado no tabelionato, pode ser possível solicitar nova certidão ou traslado conforme as regras aplicáveis.
